漳州出臺(tái)物業(yè)管理新規(guī) 明確業(yè)主自治管理等
對(duì)于漳州小區(qū)業(yè)主來(lái)說(shuō),，大都面臨著許多同樣的問(wèn)題，誰(shuí)來(lái)管自己的物業(yè)自己做不了主,，自己的物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題不知道找誰(shuí)去,。如今，這些問(wèn)題將得到解決,，4月30日,，漳州市新出臺(tái)的《漳州市物業(yè)管理規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）明確由業(yè)主決定誰(shuí)來(lái)當(dāng)自己的管家，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的小區(qū)竣工移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)必須驗(yàn)收……如今,，這份事關(guān)漳州業(yè)主切身利益的《規(guī)定》已于5月1日起實(shí)施,。昨日，記者專門(mén)就此采訪了漳州市物業(yè)管理站負(fù)責(zé)人和一些物業(yè)管理公司,。
明確建立物業(yè)屬地管理模式
雖然目前漳州新建住宅小區(qū)眾多,，然而成立、籌備業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)卻為數(shù)不多,。這其中很大原因在于,，無(wú)論是從年齡、單位劃分,，還是受教育程度,、上班與否等劃分，漳州各新建小區(qū)的業(yè)主們組成均具有復(fù)雜性和分散性等特征,。而隨著不少小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的問(wèn)題逐漸凸顯,，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立和籌備，誰(shuí)負(fù)責(zé),？誰(shuí)指導(dǎo),？物業(yè)管理資質(zhì)誰(shuí)初審、復(fù)審,？誰(shuí)來(lái)協(xié)調(diào)糾紛,？成為迫切需要解決的問(wèn)題。
此次出臺(tái)的《規(guī)定》簡(jiǎn)化了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立的程序,，明確建立起屬地管理的新物業(yè)管理模式,，進(jìn)一步規(guī)范了物業(yè)管理涉及市、縣（市、區(qū)）,、街道辦事處、居（村）委會(huì)的職責(zé)范圍,，即要求縣（市,、區(qū)）建設(shè)局房管處牽頭，小區(qū)所在的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）,、居（村）民居委會(huì)配合,，組織業(yè)主們及時(shí)成立業(yè)主大會(huì)。同時(shí),，縣（市,、區(qū)）建設(shè)局房管處還將建立起物業(yè)管理投訴受理制度，小區(qū)所在的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）,、居（村）民居委會(huì)均將協(xié)調(diào)解決,、監(jiān)督檢查有關(guān)方面的工作。此外,，物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)管理的部分職權(quán)也明確下放給縣（市,、區(qū)）相關(guān)部門(mén)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）,。業(yè)主100戶以上可派代表召開(kāi)業(yè)主大會(huì)
為了讓業(yè)主大會(huì)召開(kāi)更具有可行性,、可操作性，根據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定“業(yè)主自治的合法主體即通過(guò)業(yè)主大會(huì)成立業(yè)主委員會(huì)”,，此次《規(guī)定》第八條參照其他城市做法,，明確在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主人數(shù)在100戶以上，可以以幢,、單位,、樓層為單位，推選出一名業(yè)主代表,，并由業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，探討小區(qū)管理相關(guān)事項(xiàng)。
同時(shí),，《規(guī)定》也明確了業(yè)主代表履行職責(zé)的行為準(zhǔn)則,，即“推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前,，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)征求其所代表的各業(yè)主意見(jiàn),。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同,、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)須經(jīng)本人簽字后,，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。業(yè)主本人拒不簽字的，視為棄權(quán),?！?/P>
物業(yè)管理用房少不了
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，一些開(kāi)發(fā)商在建設(shè)小區(qū)時(shí)忽略了本屬業(yè)主共有的物業(yè)管理用房建設(shè),，有的小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)忽視,，有的建成時(shí)面積縮水。這不僅侵害了業(yè)主合法權(quán)益,，而且影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作開(kāi)展,。此次《規(guī)定》第十四條明確，“在規(guī)劃,、擴(kuò)初方案會(huì)審時(shí),，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在設(shè)計(jì)文本中明確物業(yè)管理用房的具體位置及相應(yīng)面積。物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有,，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用,。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途,?！?/P>
謝宏坤告訴記者，這里強(qiáng)調(diào)的“相應(yīng)面積”指的是,，總建筑面積在10萬(wàn)平方米以下的住宅小區(qū),，物業(yè)管理用房應(yīng)達(dá)到總建筑面積的4‰；按照差額累計(jì)方式,，總建筑面積在10萬(wàn)平方米以上的,，則須預(yù)留2‰用于物業(yè)管理用房。一些未按要求規(guī)劃建設(shè)物業(yè)管理用房的住宅項(xiàng)目將被要求整改直到達(dá)到《規(guī)定》要求,。同時(shí),，物業(yè)管理用房面積前期將由城鄉(xiāng)規(guī)劃局負(fù)責(zé)審批，在預(yù)售階段則是由物業(yè)管理站把關(guān)查驗(yàn),，這也是市有關(guān)部門(mén)從源頭上加強(qiáng)管理的措施之一,。
服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須上墻
目前，漳州許多小區(qū)業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不明了,，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)也沒(méi)有主動(dòng)將有關(guān)服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布,。此次,，《規(guī)定》第十六條明確，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),?！?/P>
家住武夷名仕園的業(yè)主代表陳全標(biāo)表示，《規(guī)定》要求將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收多少錢(qián),、用于干什么都公布出來(lái),，使得我們業(yè)主交費(fèi)更加心中有數(shù)，不會(huì)再有什么疑問(wèn),。這將有利于大家共同監(jiān)督做好小區(qū)的物業(yè)管理,，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。這也有助于提高物業(yè)管理檔次,，讓小區(qū)更漂亮，最終實(shí)現(xiàn)業(yè)主物業(yè)的保值增值,。
承接前期物業(yè)要經(jīng)過(guò)招投標(biāo)
從5月1日起,，新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)過(guò)招投標(biāo)上崗?！兑?guī)定》明確,，總建筑面積在2萬(wàn)平方米及以上的住宅小區(qū)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)采取招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理,，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,，并在30日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案,。
悅?cè)A新物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理簡(jiǎn)志松表示,，當(dāng)前漳州物業(yè)服務(wù)企業(yè)眾多，而且有的還是來(lái)自廈門(mén),、福州,、新加坡等。新規(guī)要求前期物業(yè)采取招投標(biāo)方式,，對(duì)很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō),，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈了。謝宏坤亦認(rèn)為,，該條款雖然看起來(lái)加劇了行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng),，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，則有利于規(guī)范我市物業(yè)管理,，使程序更為合法化,。目前，市物業(yè)管理站已籌備建立了招投標(biāo)的專家?guī)?，待至合適時(shí)機(jī)將予以推出,。開(kāi)發(fā)商移交物業(yè)必須經(jīng)過(guò)驗(yàn)收
伴隨著新建住宅小區(qū)入住率的提高，小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題也逐漸凸顯,。在市物管站接到的投訴中,，質(zhì)量缺陷,、配套設(shè)施不完善等成為熱點(diǎn)問(wèn)題，而這些問(wèn)題中多數(shù)是小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段所遺留下來(lái)的,。此次《規(guī)定》第十三條強(qiáng)調(diào),，“開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，查檢中發(fā)現(xiàn)不符合要求的配套設(shè)施,、設(shè)備,、工程質(zhì)量等問(wèn)題，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)整改,，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在30天內(nèi)將符合驗(yàn)收要求的相關(guān)手續(xù)報(bào)縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案,。”
《規(guī)定》從源頭規(guī)范管理,，明確了開(kāi)發(fā)建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)、權(quán),、利,，避免了開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)敷衍了事、走過(guò)場(chǎng),，從而有效減少物業(yè)管理矛盾和糾紛,，促進(jìn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主合法權(quán)益,。
小區(qū)違章搭建不再無(wú)人管
此外,，對(duì)于以往物業(yè)管理區(qū)域中違章搭建執(zhí)法難等問(wèn)題，《規(guī)定》也明確了執(zhí)法單位和處罰內(nèi)容,?！兑?guī)定》第十九條規(guī)定“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)侵占公共區(qū)域的違法建設(shè)行為由市城市管理行政執(zhí)法局或縣（市、區(qū)）規(guī)劃行政主管部門(mén)依法處罰,?！保弧霸谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)等違法建設(shè)行為”,，由建設(shè)行政主管部門(mén)依法予以處罰,；上述兩款外在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處罰的違法行為,，由縣級(jí)以上的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰,。而室內(nèi)裝修影響其他業(yè)主生活的行為，例如一套改多套,、房間功能更改影響樓下生活等,，均由市室內(nèi)裝修監(jiān)督管理站根據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰，市有關(guān)部門(mén)將研究出臺(tái)市室內(nèi)裝修管理相關(guān)規(guī)定,?！霰緢?bào)記者程琳
