自住型：樓市需求主旋律
本地居民消費(fèi)為主
漳州人口構(gòu)成現(xiàn)狀直接決定了自住型需求主導(dǎo)漳州樓市,。
據(jù)漳州市統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局漳州調(diào)查隊(duì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2007年末，漳州全市戶籍人口463.10萬(wàn)人,，常住人口474.74萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平40.4%,。其中,，常住人口最多的縣（市、區(qū)）是龍海市,，達(dá)到84.16萬(wàn)人,；漳浦縣以82.54萬(wàn)人居次席；漳州市區(qū)常住人口59.13萬(wàn)人。
雖然漳州屬于沿海城市三線城市,，但相比廈門(mén),、泉州等地，外來(lái)流動(dòng)人口并不多,。外來(lái)流動(dòng)人口少,，導(dǎo)致漳州樓市投資需求缺乏基礎(chǔ)，難以為繼,。即使是省外居民在漳州購(gòu)房也主要是單套自住,。而在外來(lái)人口多的地方，例如廈門(mén),，有資料表明,，由于廈門(mén)外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力和投資性購(gòu)房均占購(gòu)房者一半以上，因此廈門(mén)在此輪的房?jī)r(jià)調(diào)整過(guò)程中幅度很大,。
市區(qū)人口少,，縣域人口多直接決定了漳州樓市消費(fèi)以本地居民為主，特別是縣域居民為主,，他們購(gòu)房明顯是自住需求,。在漳州加快城市化的進(jìn)程中，各縣（市）居民尤其是城鎮(zhèn)居民逐漸成為市區(qū)購(gòu)房的主力,。據(jù)市房管局?jǐn)?shù)據(jù),，2007年，漳州各縣（市）居民占市區(qū)購(gòu)房比例52.94%,，2008年上半年占50.50%,，這一比例遠(yuǎn)超過(guò)市區(qū)居民在市區(qū)購(gòu)房比例。而目前,，各縣（市）居民到市區(qū)購(gòu)房目的主要集中在三個(gè)方面,，一是為了子女日后就學(xué)問(wèn)題?！巴映升垺背蔀槊總€(gè)家長(zhǎng)的心愿,，為了讓子女能夠得到較好的教育，擁有良好的教育配套和師資力量的市區(qū)自然成為各縣（市）居民的首選,。二是為了居住品質(zhì),。相對(duì)而言，市區(qū)樓盤(pán)建設(shè)較縣城早,，無(wú)論是住宅品質(zhì)還是小區(qū)管理,、配套都比較成熟，而且周邊的生活,、醫(yī)療,、休閑娛樂(lè)等設(shè)施較為齊全,。一些追求高品質(zhì)生活的城鎮(zhèn)居民樂(lè)于選擇市區(qū)樓盤(pán)保障今后的品質(zhì)生活。三是工作需要,。目前,，不少城鎮(zhèn)居民成年后工作在市區(qū)，為了居住需要也選擇在市區(qū)購(gòu)房,。
另?yè)?jù)漳州市市長(zhǎng)李建國(guó)在市十四屆人大三次會(huì)議上提出的2008年政府工作報(bào)告,，漳州將促進(jìn)中心城市擴(kuò)張輻射，市區(qū)中心城區(qū)拓展規(guī)劃將由100平方公里規(guī)劃擴(kuò)大到300平方公里,。屆時(shí),，中心城區(qū)的擴(kuò)大將促使更多的城鎮(zhèn)居民涌入市區(qū)購(gòu)房。
外來(lái)需求難以為繼
在福建幾個(gè)沿海城市的房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中,，漳州可以算是起步較晚,，發(fā)展較為平緩的城市。而且由于漳州流動(dòng)人口少,，不像周邊相對(duì)發(fā)達(dá)城市外地購(gòu)買(mǎi)力和投資型購(gòu)房占購(gòu)房者一半以上,，為此樓市相對(duì)健康。在其他大城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度上漲之際,，漳州的樓市沒(méi)有受到過(guò)多的波及,，房?jī)r(jià)相對(duì)較低。這一情況曾經(jīng)引起了周邊城市尤其是毗鄰漳州的廈門(mén)居民的關(guān)注,。
然而,，在市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，廈門(mén)人在漳購(gòu)房比例甚微,。2008年上半年,，廈門(mén)居民到漳州市區(qū)購(gòu)買(mǎi)新建商品住宅套數(shù)僅占市區(qū)銷售總套數(shù)的1.67%。他們所購(gòu)買(mǎi)的房源主要集中在毅達(dá)新城所屬的毅達(dá)陽(yáng)光,、毅達(dá)莘園等中低價(jià)房源,，投資跡象十分明顯。但是伴隨著銀根緊縮,、房貸新政等壓力增大,，投資者轉(zhuǎn)手出售的房源不斷，這部分群體將逐漸退出漳州樓市,。
而在角美綜合開(kāi)發(fā)區(qū),、漳州開(kāi)發(fā)區(qū)，盡管離廈門(mén)較近,，這里的房?jī)r(jià)相對(duì)廈門(mén)較低,，成為了一些廈門(mén)居民的又一居住選擇。但是,，廈門(mén)高端消費(fèi)群體畢竟有限,，特別是在國(guó)家加強(qiáng)宏觀調(diào)控之下，他們得風(fēng)氣之先,，不會(huì)輕易出手,。而對(duì)于廈門(mén)中低端消費(fèi)群體，在房貸資金緊縮的情況下,，投資型需求蕩然無(wú)存,；自住型需求則面臨著成品油價(jià)上升導(dǎo)致交通成本上漲、時(shí)間成本增加,，在城市結(jié)合部配套設(shè)施特別是教育,、購(gòu)物等不及廈門(mén)島內(nèi)導(dǎo)致生活不便。目前,海滄區(qū)部分二手房源價(jià)格每平方米已降至五六千元甚至四千多元時(shí),，海滄房源的吸引力已明顯大于角美,、龍池開(kāi)發(fā)區(qū)。同時(shí)廈門(mén)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度加大吸引了廈門(mén)中低端消費(fèi)群體,。因此,，廈門(mén)在漳州的購(gòu)房需求難以為繼。
總之,，在國(guó)家加強(qiáng)宏觀調(diào)控的背景下,，漳州依托自住型需求在樓市過(guò)熱的風(fēng)暴中相較一線城市避免了大起大落。今年4月,，市長(zhǎng)李建國(guó)在市區(qū)就房地產(chǎn)市場(chǎng)情況開(kāi)展專題調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào),，各級(jí)各部門(mén)要正確把握宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，妥善解決當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中面臨的困難和問(wèn)題,，促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,，加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，持續(xù)提升城市形象,。在今后的發(fā)展歷程中,，漳州樓市依然將依托自住型需求，理性健康發(fā)展,。
■記者 程 琳
