福州封堵二手房交易避稅漏洞 抑制炒房一族
今后,，在福州以按揭付款方式進行二手房交易時,，買賣雙方通過兩次申報來避稅的做法，將行不通了。
近日,，記者從福州多家商業(yè)銀行獲悉,，其相關(guān)負責人都已收到福州市房地產(chǎn)交易登記中心下發(fā)的《關(guān)于進一步規(guī)范二手房按揭貸款抵押登記工作的通知》。本月起,，福州二手房按揭貸款抵押登記和產(chǎn)權(quán)過戶將合并辦理,。據(jù)悉，這將遏止避稅行為,。
有專家表示,，此舉可能導致福州二手房交易量萎縮，但能有效抑制通過低成交,、高申報獲得“流動資金”的炒房族,。
兩次申報成為“潛規(guī)則”
業(yè)內(nèi)人士介紹，目前的二手房交易中,，買賣雙方一般都會以虛報方式交易,，這既能避稅，又能獲得足夠多的貸款,。操作時業(yè)內(nèi)一般遵循兩個原則,，即，所申報的成交價以不低于市場交易指導價和不低于原購房價為準,。
該業(yè)內(nèi)人士說,，實際上，兩次申報與正常辦理按揭貸款程序基本一樣：首先,，買賣雙方先按照評估價,，到銀行辦理各項貸款手續(xù),。買方準備好各項申報材料,，并將首付款打入銀行的監(jiān)管賬戶。經(jīng)過這些程序后,，銀行一般都會通過貸款審核,，并出具貸款承諾函。
到此為止,，如果按正常程序,，在房地產(chǎn)買賣契約的付款方式上選擇按揭抵押方式后，就可按照正常程序辦理過戶等手續(xù),，沒有機會避稅,。但主管部門并沒有明確要求購房過戶和抵押必須統(tǒng)一申報，于是,，不少人就利用這個空子,，通過在房地產(chǎn)買賣契約上選擇一次性付款來進行兩次申報避稅?！皩嶋H上,，所謂的一次性付款只是幌子,。”業(yè)內(nèi)人士說,。
該人士說,，在辦理完銀行貸款手續(xù)之后，銀行已出具了貸款承諾函,，買方又打入了首付款,，這時，賣方為了少繳稅,，原則上也會同意通過“一次性付款”,，申報一個較低價格，先辦理產(chǎn)權(quán)過戶,。在買方取得產(chǎn)權(quán)證后,，再把銀行的審批材料送到交易中心，辦理抵押,，取得他項權(quán)證,，銀行就開始正常放貸。隨后,，銀行將買方的貸款與首付一并打入賣方賬戶,，從而完成所謂的一次性付款。表面上看似差不多的操作,，卻因為銀行貸款依據(jù)的評估價遠遠高于成交價,，讓買賣雙方既完成了按揭又避過了高額的稅付。
據(jù)悉,，目前,，此類做法已成為業(yè)內(nèi)約定俗成的“潛規(guī)則”。
如此究竟可以避多少稅
例如：陳小姐有套１００平方米的房產(chǎn),，在二環(huán)以外,，購房尚未滿五年，按市場評估約值５０萬元,。而買方張先生也愿通過低成交,、高申報進行交易。
假設按照不低于二手房市場交易指導價的原則,，該房子的申報總價在３５萬左右,，一般可通過主管部門的審查，此時：買方稅費為：３５萬×?眼０．０５％（印花稅）＋１．５％（契稅）?演＝５４２５元,；賣方稅費為：３５萬×?眼０．０５％（印花稅）＋５．５５％（營業(yè)稅）＋１％（個稅）?演＝２３１００元,。
以前，按３５萬的總價申報，通過兩次申報方式,，買方張先生還可以按５０萬總價的７０％左右獲得貸款,。
今后，張先生只能按３５萬總價的７０％左右獲得貸款,。如果張先生資金不足,，那么，這筆交易肯定談不成,。
當然,，買方張先生為了能獲得按５０萬總價７０％左右的貸款，也可按５０萬總價正常申報納稅,，這時：買方稅費為：５０萬×?眼０．０５％（印花稅）＋１．５％（契稅）?演＝７７５０元,；賣方稅費為：５０萬×?眼０．０５％（印花稅）＋５．５５％（營業(yè)稅）＋１％（個稅）?演＝３３０００元。
與上述相比,，買方要多掏稅費２３２５元,，賣方要多掏稅費９９００元。而其實,，這些費用本來就應該繳納,。
上述例子僅僅為概算。現(xiàn)在市場上的二手房幾乎都超過５０萬元,，另外,，如果是高級住宅，賣方還要承擔１—３％的土地增值稅,。所以,，避稅的數(shù)額還是相當可觀的。
過戶,、抵押登記合并辦理
據(jù)記者了解,，去年７月１日起，福州市房地產(chǎn)交易登記中心對二手房按揭貸款抵押登記與交易過戶手續(xù)合并辦理,，既做到了提速增效方便,，又保障了二手房交易安全,。
但近期發(fā)現(xiàn)部分通過按揭付款方式購買二手房的當事人,，先以一次性付款方式壓低申報成交價，辦理二手房交易過戶手續(xù),，在買方取得產(chǎn)權(quán)證后,，通過對房產(chǎn)重新評估辦理按揭貸款，貸款用于支付購房款,，以房地產(chǎn)抵押行按揭購房之實,。為規(guī)范二手房按揭貸款抵押登記工作，防止國家稅費流失，防范金融信貸風險,，福州市房地產(chǎn)交易登記中心下發(fā)的《關(guān)于進一步規(guī)范二手房按揭貸款抵押登記工作的通知》明確,，本月起，交易登記中心將對二手房按揭貸款抵押登記采用和產(chǎn)權(quán)過戶合并辦理,，即一次性收取交易過戶和抵押登記材料,，一個收件編號串聯(lián)辦理，一次性繳交相關(guān)稅費,，一并發(fā)放房屋所有權(quán)證和房屋它項權(quán)證,。
如果當事人分開申報的，如提交的抵押貸款合同中借款用途明確為購買所抵押房產(chǎn)或合同約定將借款直接打入賣方戶頭的,，房地產(chǎn)交易登記中心原則上將不予辦理抵押登記,，但交易時申報的成交價與抵押時體現(xiàn)的成交價一致的除外。
二手房買賣成本將增加
福州多家商業(yè)銀行個人金融部相關(guān)人士均表示,，《通知》中的新規(guī)將直接影響到商業(yè)銀行房貸的發(fā)放,。銀行房貸的發(fā)放額長期以來都由房地產(chǎn)中心辦理的抵押登記為準，《通知》中的新規(guī)原則上對交易時申報的成交價與抵押時體現(xiàn)的成交價不一致的情況不予辦理抵押登記,，那么這樣的買房者就無法獲得銀行貸款,。
“這對我們銀行來說，短期內(nèi)業(yè)務量會有一定下滑,，但從長遠上看,，金融信貸風險得到了很好的防范?！蹦炽y行福州分行相關(guān)人士說,。
據(jù)了解，由于商業(yè)銀行間競爭激烈,，此前為吸引客戶,，一些商業(yè)銀行對低成交、高申報的貸款操作方式都沒有明確的制度來防范,，而代之以各種不輕易外傳的“內(nèi)部風險控制”,。
“《通知》中的新規(guī)補得很到位，我認為沒有漏洞了,?！狈康禺a(chǎn)專家王劍超認為，新規(guī)將阻止部分“鉆空子”的房產(chǎn)交易者,。這將有效抑制部分用低成交,、高申報方式貸款獲得“流動資金”的炒房族，控制房價虛高,。福州二手房交易量會暫時縮小,，但市場將更規(guī)范,。
昨日，一二手房中介公司老總坦言,，政策雖然剛出臺不久,，無法避稅之后，購房成本有了不少的增加,，目前二手房市場的交易量已受影響,。
王劍超指出，近一段時間福州房市交易量一直在減少,，包括房貸首付提高之類的預期都沒有拉動交易量增加,。他認為，雖然房價還在高位盤整,，但是市場已經(jīng)很可能面臨拐點,。 (記者 黃欣達 周昆 )
