千億外資進軍二線城市控制權(quán)
“在人民幣升值預(yù)期下，外匯資金開始流向天津,、山西,、廣西、海南,、重慶等地的房地產(chǎn)業(yè)?！?007年7月31日,，央行上海總部在《2007中國區(qū)域金融穩(wěn)定報告》中指出上述動態(tài)“需要引起關(guān)注”,。
在人民幣升值預(yù)期下,，外匯資金開始流向天津、山西,、廣西,、海南,、重慶等地的房地產(chǎn)業(yè)，需要引起關(guān)注,。
外資進軍二線城市路線圖
“仔細(xì)算算就會被嚇一跳,，”一位業(yè)界專家與記者一起梳理了外資對外公開的投資計劃，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)聚集或者將要聚集到內(nèi)地二線城市的外資規(guī)模將有千億之巨,。
表面上看,，二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)大軍中港資云集。
今年4月,，和記黃埔地產(chǎn)公司又與重慶市南岸區(qū)政府簽訂合同,，以24.5億元正式接手南岸楊家山片區(qū)2500畝土地。之后,，和記黃埔地產(chǎn)將投資120億元,，將該地打造成集中高檔高層住宅、商業(yè)等為一體的新城區(qū),。和黃拿地手法兇猛,，投資額達數(shù)百億元，其中深圳,、重慶分別位于第二,、第三，僅次于上海,。 也就是說,，二線城市已經(jīng)成為和黃投資重點。
恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗也公開宣稱,，今后將不再增資上海,，改為投資其他二線城市。同時,，恒隆地產(chǎn)將在上海以外的內(nèi)地其他10個城市,，每年購入三到四塊大型土地，共建約10個購物商場,，投資金額預(yù)計將達200億～250億港元,。
不久前，恒基高層透露將在江蘇發(fā)展四個項目,，投資額共計80億元,。
新鴻基正在攜手華潤，在二線城市攻城略地,，預(yù)計,，可投資額不下百億元。瑞安地產(chǎn)去年通過上市，以及其他方式,，境外融資不下百億元,，都用于內(nèi)地房地產(chǎn)投資，主要也是用于重慶,、武漢等二線城市,。路勁收購順馳之后繼續(xù)追加資金，路勁也將投資數(shù)十億元,。
騰飛集團也表示將在通過投資逐漸追加到125億元,，并專門在境外發(fā)行了基金，用于中國投資,。
而這些外資巨頭均為投資內(nèi)地二三線城市的主要力量,，粗粗算來規(guī)模已過千億元。
事實上,，國家已經(jīng)對外資在限制,，一位正在和外資合作的國內(nèi)知名開發(fā)商對記者說：“現(xiàn)在外資很難直接進入內(nèi)地市場，所有外資投資內(nèi)地,，任何一筆錢,，都需要到商務(wù)部備案，才能結(jié)匯,。商務(wù)部備案,，其實是審查?！钡?，很多外資還是能夠通過與內(nèi)資合作、收購內(nèi)地企業(yè)的方式曲線進入到內(nèi)地市場,。
上述專家對記者說：“很難有一個準(zhǔn)確的數(shù)據(jù),，但是，通過公開信息分析再加上比較隱蔽的渠道,，千億元的規(guī)模已經(jīng)很保守,。”
公開信息顯示,，外資進入的主要城市為成都,、重慶、武漢,、蘇州等,，可以看出，這都是目前房地產(chǎn)的熱門城市,。據(jù)記者調(diào)查,，在成都，外資已經(jīng)占半壁江山還多,。重慶是和黃,、瑞安幾大巨頭大面積圈地，外資比重還在增加之中,。蘇州更是外資云集,，日本大和房屋首次進入中國，就是選擇蘇州,。其他諸如南京,、杭州、寧波等城市,，也都有外資大舉進入跡象,。
由于外資所拿地塊都相對較好，所以,，外資開發(fā)樓盤,，房價都比較貴，成為市場象征,，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，這實際上是爭取到了一些區(qū)域市場開發(fā)的話語權(quán)。
外資瘋狂：雙重利益的推動
凱德置地的母公司,，嘉德置地剛剛公布上半年年報,，在2007年上半年凈利潤達到15億2070萬新元，比2006年同期的2億8670萬新元激增超過5倍,。 其主要原因是：“主要是由于整體的住宅業(yè)務(wù)強勁,，特別是在新加坡和中國?！睖?zhǔn)確地說,，是因為中國房價上漲給嘉德利潤。
不過,，正如凱德置地（中國）總裁林明彥曾對記者說：“凱德和其他機構(gòu)的區(qū)別在于,，在中國市場是長期投資?！眲P德1994年進入中國,，直到2002年底才開始盈利。
和黃在上海在售頂級別墅御翠園,，售價每平方米高達5.4萬元,，據(jù)悉，土地是在實行土地招拍掛之前獲得的,。當(dāng)時,，世紀(jì)公園周邊的地價還不到300元/平方米,，如今該樓盤的價格早已是地價的百倍以上。與此相比,，湯臣一品26倍于樓板價的利潤也相形見絀,。
去年2月，印尼三林集團以1億美元的價格收購了當(dāng)時名為盛捷公寓的酒店式公寓,。經(jīng)過豪華改造后,，如今的售價高達每平方米7萬元。按照該案公布的308套房源4.3萬平方米算,，該案的收入可達30.1億元,，毛率高達274%(2006年2月人民幣匯率為8.04：1美元)，可賺22.06億元之巨,。如包括人民幣升值因素則投資收益超過300％,。
外資，正在演繹著一幕幕房地產(chǎn)暴利圖景,。
而外資的暴利,，正在從上海這種一線城市轉(zhuǎn)向二線城市。仲量聯(lián)行亞洲區(qū)董事陳立民對認(rèn)為：“這些外資在一線城市已經(jīng)沒有好的物業(yè)可以收購,，所以轉(zhuǎn)到二線城市,。另外，二線城市對外資的招商引資,，也是一個重要原因,。”
顯然,，從市場角度,，外資，在上海這樣一線城市,，由于房價已經(jīng)非常高,，獲得暴利的機會越來越少，只能到二線城市尋找機會,。
而二線城市的政府為了發(fā)展,，則是外資為“救世主”，拼命招商引資,，給予優(yōu)惠條件,，也更是吸引了外資。很多地方政府見房價漲,，少見其憂,，多見其喜，更有地方官,，公開抱怨房價低,，更是希望引入外資,，“啟動”房地產(chǎn)市場，也就是希望推動房價上漲,。
樓市調(diào)控死角,？
不容置疑，外資在很多區(qū)域的城市建設(shè)中發(fā)揮了巨大作用,，瑞安、和黃等都有在二線城市大規(guī)模建設(shè)改造,，為城市快速發(fā)展做出了貢獻,。
不過，同樣不爭的事實是,，最新一輪的外資潮,，在帶來資金的同時，也同時帶來了高房價,。
以安徽蚌埠為例,，5月房價漲幅高達10.02％，位居全國第五,。當(dāng)?shù)乩习傩赵率杖胫挥幸粌汕г?，房價已經(jīng)達到三四千元。本來就是不發(fā)達城市,，面對如此房價,，百姓的壓力可想而知。
在蘇州,，原仁恒分家后團隊,，在蘇州金雞湖畔開發(fā)了一個項目，據(jù)稱要賣到每平方米3萬元,，而周邊房價目前不過每平方米1.5萬元,。該樓盤一旦面市，周邊房價肯定會大幅上漲,。
特別需要注意的是,，外資由于財力雄厚，對市場的風(fēng)險承受能力強,，與內(nèi)地開發(fā)商的較量中,，更是一路攻城略地，外資似乎成了本輪樓市調(diào)控的死角,。
對此,，華東師范大學(xué)國際關(guān)系與地區(qū)發(fā)展學(xué)院的余南平教授憂心忡忡，他認(rèn)為：“目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了十字路口,，外資在其中起了推波助瀾的作用,。目前必須限制外資進入,，讓他們只能投資企業(yè)，不能投資房地產(chǎn),?！?
佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認(rèn)為：國家開征土地增值稅和“限外”的政策是非常有必要的。如果從嚴(yán)實行,，相信對高漲的房價可以起到有效的打擊作用,。一位二線城市的開發(fā)商則對記者坦言，地方政府的引資沖動是外資逞強的最大支持,，不從根源解決,，外資很難被調(diào)控。（黃平 徐瑾 王其明）
