上海房價成交量萎縮[圖]
針對上海一手商品房交易市場的數(shù)據(jù)進行整理分析發(fā)現(xiàn)，11月份成交量只有年度最高6月份成交量的50%多,，12月成交量也在繼續(xù)下降,，然而價格卻沒有很大的變化,，基本上是一個平穩(wěn)運行，現(xiàn)在12月目前給我們的一個態(tài)勢就是,，有價無市,，價格是在往高運行，然而成交量表現(xiàn)就是萎縮。
記者在佑威信息公司還看到這樣一組統(tǒng)計數(shù)據(jù),，這個柱狀圖中,，藍色的是竣工量，而紅色的是銷售量,，連續(xù)五年,，銷售量都超過了竣工量,，而2007年,，兩者的差距尤其明顯。
上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘認為,，12月份上海住房價格上漲速度大大減緩,，現(xiàn)在上海住房價格應(yīng)該是上升速度減緩，明年,，也不可能會可以看到上海的房價會大面積下降,，而比較可能的情況它還在微微的上升，但是速度大量下降了,。
上海房價是漲還是跌,？
2007年一路走高的房價，在接近年底的時候終于稍微放慢了腳步,，北京,、深圳、廣州等一度率領(lǐng)房價大漲的所謂一線城市,，開始出現(xiàn)不同程度降溫,，不僅交易量下降，個別樓盤也明里暗里打起了折扣,，一系列宏觀調(diào)控政策下,，房價是否已經(jīng)出現(xiàn)拐點的討論也開始熱鬧起來，那么,，房地產(chǎn)市場現(xiàn)在實際情況究竟如何,？眼下的降溫到底是拐點，還是房價又一輪大漲的起點,？今天就到一度火爆的上海樓市去看看,。
進入11月以來，上海中環(huán)投資開發(fā)集團的董事長周玉升發(fā)現(xiàn),，公司開發(fā)的地處上海中外環(huán)線之間的中檔住宅區(qū)萬里城五期的中環(huán)花苑不像前幾期那樣銷售火爆了,，而幾個月前，只要一開盤就會被搶購一空,。
為了了解樓盤銷售的具體情況,，記者來到了中環(huán)花苑售樓處，記者發(fā)現(xiàn)，即使購房人是有明確的購房意向,，但是也會反復(fù)看房,，遲遲不簽合同,銷售人員也告訴記者，現(xiàn)在,，無論是成交量還是來看房的人,，都遠不如二三季度的情況。
而這樣的成交量萎縮的情況,，目前在上海樓市有多大的代表性,？在上海市房屋土地資源管理局主辦的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站上，會公布每個月上海房地產(chǎn)成交的情況,，上海佑威房產(chǎn)信息公司剔除了其中較為特殊的政府動遷房的數(shù)據(jù),，針對上海一手商品房交易市場的數(shù)據(jù)進行了整理分析發(fā)現(xiàn)，11月份成交量只有年度最高6月份成交量的50%多,，12月成交量也在繼續(xù)下降,，然而價格卻沒有很大的變化，基本上是一個平穩(wěn)運行,，現(xiàn)在12月目前給我們的一個態(tài)勢就是,，有價無市，價格是在往高運行,，然而成交量表現(xiàn)就是萎縮,。
從這張圖表上可以明顯地看出，11,、12月份的價格雖然比全年最高的10月份的價格有所下調(diào),，但從全年水平來看依然處于高位，與此同時,，12月份前9天,，首次出現(xiàn)了本年度內(nèi)供大于求的情況，而這種變化并不是由于供應(yīng)量增加,，而是因為交易量的明顯萎縮導(dǎo)致,，可以說，有價無市正是目前上海一手樓市面臨的狀態(tài),。
雖然上海的房價表面上看依然堅挺,，但購房者的顧慮明顯多了起來，尤其央行,、銀監(jiān)會抬高了第二套房貸款的門檻以后,，很多手上已經(jīng)有房的人，也暫時打消了繼續(xù)買房的念頭,，上海一些曾經(jīng)牛氣沖天的新樓盤,，如今一下子冷清了起來，那被稱為樓市晴雨表的二手房交易，現(xiàn)在又是什么情況,？
龔霞是上海中原物業(yè)公司古北分行的經(jīng)理,，中原是上海業(yè)務(wù)規(guī)模最大的二手房代理商，而古北地區(qū)又是上海高檔樓盤集中的地區(qū),，二手樓市交易一向比較活躍,，今年以來，龔霞對自己管轄的分行的業(yè)績非常滿意,，但是,，同樣是進入了11月份后，龔霞發(fā)現(xiàn)情況有明顯的變化,，成交量比以前稍微少了一點,，量是在萎縮,。
龔霞告訴記者,，跟十月份前的最高峰相比，房東現(xiàn)在的心態(tài)較為理性,，買家持觀望態(tài)度,，但從賣家來說，卻并沒有因為看房人數(shù)的減少而愿意降價,，尤其是在古北這樣的高端市場,，房源相對少，價格依然堅挺,。
那么,，上海市二手房市場的總體情況又是什么樣，記者在大寧,，大華,，楊浦江灣等地區(qū)走訪發(fā)現(xiàn)，購房者持觀望的心態(tài)仍然是主要特征,，而對于賣方來說,，相對于高端市場，中等價位的房東售房的心態(tài)比較積極,，因為跟地處中心區(qū)域的房源相比,，中低價位的房源供應(yīng)量相對較多，但是賣方價格依然堅挺,。
作為上海最大的二手房代理商,，中原地產(chǎn)的成交情況基本反映了上海二手房的銷售總體情況，根據(jù)中原的成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，11月成交量比10月減少10%左右,，11月份的二手房市場整體呈現(xiàn)出價升量縮的態(tài)勢，而且12月份也依舊在持續(xù)，盡管如此,，市場人員對后市仍有很大的信心,，認為經(jīng)過了兩個月的調(diào)整，從待看量,，從雙方交談的誠信度來看都在蠢蠢欲動,，春節(jié)會進入一個小高峰。
上海的二手房中介對節(jié)后市場充滿信心,，但在采訪中間,，也有不少業(yè)內(nèi)人士向記者提起2005年的上海樓市，那一年春節(jié)過后,，上海房價曾在短短幾個月內(nèi)暴漲30%,，然而，在政策和市場壓力下,，市場很快就進入觀望期,，半年之內(nèi)，房價普遍下跌20%,，剛剛在2007年經(jīng)歷了一次大漲的上海樓市,，這回還會不會重復(fù)過這種山車式的行情？我們開始了進一步調(diào)查,。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),，這次上海樓市成交量下跌，政策無疑是一個重要因素,，經(jīng)過今年連續(xù)5次升息和9次提高準備金率等宏觀政策的影響,，加上央行房貸新政推出，有力地改變了購房者的預(yù)期,，在濃厚的觀望氣氛中,，上海的開發(fā)商們有沒有可能降價，或者采取折扣等形式的暗降,？記者在上海走訪了上海高中低端各種房源,，進行了隨機調(diào)查。通過記者調(diào)查,，發(fā)現(xiàn)上海的開發(fā)商目前還沒有降價打折的打算,，那么在成交量萎縮的情況下，是什么在支撐著房價不跌,？
周玉升告訴記者,，上海的房地產(chǎn)人均居住面積還遠遠達不到原來的政府所提出來的要求，2000年上海的人均居住面積差不多只有10個平方米,，2007年差不多每年人均只漲了一個平方米,，所以應(yīng)該說這個改善的速度不算很快,，所以這個市場供需的矛盾還是很大。
記者在佑威信息公司還看到這樣一組統(tǒng)計數(shù)據(jù),，連續(xù)五年,，銷售量都超過了竣工量，而在2007年,，兩者的差距尤其明顯,，就是因為開工量的減少導(dǎo)致今年新房供應(yīng)量，今年10個月只是去年前10個月的77%的水平,，而同期的成交量卻是去年前10個月水平成交量的129%,，就1.29倍。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)進一步說明,，從2003年開始到現(xiàn)在,，住宅供需缺口高達1627萬平方米，相當(dāng)于今年的新建住宅量,，而2006年,，2007年住宅開工量都在連續(xù)下降，到了明年的這個時候,，這個市場商品房供應(yīng)量應(yīng)該還是一個呈下降的態(tài)勢,。
公開統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，上海年商品住宅年銷售量在2000-3000萬平米,，但是目前可售房源只有500萬平米，還多處在外郊環(huán)等邊緣地帶,，現(xiàn)在市中心幾乎沒有供地,，因此，市區(qū)缺地導(dǎo)致的地價飛漲也成為支撐房價預(yù)期的一個有力支柱,，11月初,，仁恒地產(chǎn)集團以20000元/平方米的樓板價，拿下上海楊浦區(qū)新江灣城D3地塊,，地價直接超過了周邊在售房價,，被稱為“面粉比面包還貴”，那么在這樣的供需矛盾下,，上海的房價到底會呈現(xiàn)一個什么趨勢,，記者走訪了上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心。
上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘：“12月份,，上海的住房價格上漲的速度大大減緩,，所以現(xiàn)在上海住房價格應(yīng)該是上升速度減緩了，我也沒有看到普遍的價格下降,，明年我們也不可能會可以看到上海的房價會大面積下降,，而比較可能的情況是什么,，它還在微微的上升，但是速度大量下降了,?！?
張泓銘主任告訴記者，他之所以有這樣的預(yù)期,，主要基于國家正在采取各種手段進行宏觀調(diào)控,，作用會逐漸累計顯現(xiàn)。
張泓銘：“那么不僅僅是針對房價調(diào)控措施,，還整個宏觀經(jīng)濟的這種調(diào)控措施,，比如說我們要使經(jīng)濟有偏熱，防范他過熱,，那么很多涉及一個,，適度的涉及貨幣的一個政策，那么這種政策也是對我們房市會發(fā)生影響,，還有一個重要的因素,，就住房保障的力度大量加強，我認為08年,，尤其09年,，會產(chǎn)生顯著的效應(yīng)，按照上海市政府的計劃,，我們在一個十一五期間,，上海解決10萬戶住房的保障，那已經(jīng)兩年已經(jīng)過去了,，所以說就剩下08,、09、10三年了,，就上海加快這種力度和速度,，所以也估計到，08,、09年,，10年這個住房保障的實際的一個速度是一個加快的，那么,，住房保障以后使很多買不起房的一些居民,，不要把希望寄托在市場上面，我們可以依靠政府的幫助解決自己的住房問題,，就使那些沒有必要進入市場的人不要進入市場,，那么減輕市場的壓力了?！?
半小時觀察：樓市應(yīng)該回歸本位
即使不看那些數(shù)字,，從不少上海市民的居住條件,，我們也能得出判斷，上海的樓市還有巨大的發(fā)展空間,，還存在旺盛的需求,。但是這兩個月的成交量卻明顯萎縮，突然冷清的市場上,，一邊是急于出貨的開發(fā)商和代理商,，一邊是持幣觀望的購房者。橫在他們中間的是一種充滿想象空間的猜測：房價還會不會跌,？這種現(xiàn)狀跟幾個月前恰恰相反,，那時候的想象空間是：房價還會不會漲？
其實,，國家實施宏觀調(diào)控措施,，最終的目的還是希望讓房地產(chǎn)市場回歸本位，讓真正有住房需求的人成為“上帝”,。供求關(guān)系決定了上海房地產(chǎn)市場的確存在上漲的動力,，但是市場有自己的游戲規(guī)則，如果房價背離價值太遠,，變成了大多數(shù)人都買不起的炒做對象,，那么房價即使?jié)q得再高，也只是個泡沫而已,。泡沫,，終歸是要破滅的。上海房價曾經(jīng)泛起過泡沫,，也有人為此嘗到了苦頭,，但如果不戳破這些泡沫，到頭來我們失去的會更多,。
