物業(yè)稅：有望對高房價(jià)施加壓力
■商報(bào)記者 王向前
12月25日，國家稅務(wù)總局局長肖捷在全國稅務(wù)工作會議上表示,，明年將研究推進(jìn)以房地產(chǎn)稅制為重點(diǎn)的財(cái)產(chǎn)稅改革,，而物業(yè)稅就是房產(chǎn)稅的核心,。
今年10月，國家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)河南等4省市成為第二批物業(yè)稅試點(diǎn)地區(qū),，焦作,、濮陽為試點(diǎn)城市。
物業(yè)稅究竟是什么,？它將給樓市帶來怎樣的影響,？近日，商報(bào)記者來到焦作,，探訪其模擬征收物業(yè)稅的具體操作模式,，試圖解答這些疑問。
A
【嘗試】
焦作模擬開征物業(yè)稅
焦作市地稅局工作人員劉彥斌正在開展焦作市物業(yè)稅模擬征收工作。
10月中旬,，國家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)安徽,、河南、福建和天津4省市為第二批物業(yè)稅模擬試點(diǎn)地區(qū),。第一批試點(diǎn)自2005年起已在北京,、深圳、重慶,、寧夏,、遼寧和江蘇運(yùn)行。至此,，已有十省市開始物業(yè)稅模擬運(yùn)行,。
河南被選為試點(diǎn)地區(qū)后，又敲定焦作,、濮陽為試點(diǎn)城市,。
劉彥斌說，在物業(yè)稅上,，第一次選擇的6個(gè)試點(diǎn)代表著發(fā)達(dá)和不發(fā)達(dá)地區(qū)的情況,。此次擴(kuò)大范圍，選中河南,，摸底中部情況,。
據(jù)他介紹，之所以選擇焦作為河南的試點(diǎn)城市,，是因?yàn)榻棺魇性诤幽铣鞘兄?，?jīng)濟(jì)總量靠前，稅改經(jīng)驗(yàn)豐富,。
劉彥斌特意提醒,，中國目前的物業(yè)稅試點(diǎn)，與其他所稱的試點(diǎn)不是一個(gè)概念,，只是模擬,。也就是說，在試點(diǎn)城市,，這項(xiàng)稅收只是停留在有關(guān)部門的計(jì)算機(jī)里,。
“試點(diǎn)城市做的就是摸清房產(chǎn)情況，分清私房和公房,，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),。”劉彥斌說,。
B
【期待】
物業(yè)稅欲讓樓市降溫
什么是物業(yè)稅,？
劉彥斌介紹,，物業(yè)稅也叫不動產(chǎn)稅，它的征收對象主要是土地,、房屋等不動產(chǎn),，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高,。
據(jù)估算,，目前地價(jià)和稅費(fèi)約占購房成本的60%。即房價(jià)中的稅費(fèi),，包括現(xiàn)行房產(chǎn)稅,、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等,，占了相當(dāng)大比例,。而所謂“物業(yè)稅”，就是將在買房時(shí)一并收取的稅費(fèi)分?jǐn)偟椒慨a(chǎn)保有階段逐年收取,，也就是說,，將來房價(jià)會降低，但“養(yǎng)房”的成本會增加,。
物業(yè)稅的作用
河南財(cái)經(jīng)學(xué)院財(cái)政金融系副教授徐茂中指出,，物業(yè)稅核心問題是對房屋在保有期間征稅。
徐茂中說,，大家看到房地產(chǎn)市場產(chǎn)品稀缺,，就開始囤積房子，導(dǎo)致房價(jià)非理性上漲,。人有十套房也只能住一套,，剩下的九套房空著，這就限制了別人的消費(fèi),。保有期間不用繳稅，沒有壓力,，是造成有些人肆無忌憚地買房的最重要原因之一,。
物業(yè)稅最核心的內(nèi)容就在于對保有環(huán)節(jié)征稅，從而改變?nèi)藗兺ㄟ^買房進(jìn)行投資的行為和習(xí)慣,，并有望對高昂的房價(jià)施加壓力,。
避免政府靠“賣地為生”
徐茂中的同事胡公啟表示，開征物業(yè)稅更重要的意義是穩(wěn)定政府稅收來源,，避免政府靠“賣地為生”,，杜絕“土地財(cái)政”，改變執(zhí)政方式,。
許多西方國家,，物業(yè)稅是地方政府的主體稅種,。在美國，整個(gè)房地產(chǎn)的財(cái)富占私人財(cái)富的55%,，財(cái)產(chǎn)稅占縣一級政府收入的68%,，市級政府收入的53%。
緩解收入差距擴(kuò)大
“開征房地產(chǎn)稅,，能引導(dǎo)地方政府增加基礎(chǔ)設(shè)施,，提供更多公共服務(wù)，從房地產(chǎn)價(jià)格升值中獲得更多收益,，而不是把希望寄托在買賣土地上,。”胡公啟說,，到時(shí),，擁有不動產(chǎn)越多的人，將繳納越多的物業(yè)稅,，這也有利于緩解收入差距的擴(kuò)大,。
C
【難題】
實(shí)征面臨三大難題
目前，物業(yè)稅的模擬“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)雖然沒有實(shí)際征稅,，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同,，由財(cái)政部門、房管部門以及土地管理部門共同參與,，統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量,，并進(jìn)行評估和稅收統(tǒng)計(jì)。
國家稅務(wù)總局和財(cái)政部模擬征稅已經(jīng)三年,，此次又只是確定試點(diǎn)城市,。在調(diào)控房價(jià)上被認(rèn)為效果勝過“利息”手段的物業(yè)稅，緣何難以開征呢,？
難題一
稅收成本高
徐茂中分析,，物業(yè)稅除需要做許多前期準(zhǔn)備工作外，征管難度也很大,?！叭绻麑?shí)轉(zhuǎn)試點(diǎn)，稅收成本會很高,，因?yàn)橐迕總€(gè)人的房產(chǎn),，還要對城鄉(xiāng)接合部和農(nóng)村的房屋進(jìn)行摸底?！?/P>
難題二
無法確認(rèn)百姓擁有房產(chǎn)情況
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓也指出,， 就目前模擬情況看來，實(shí)施物業(yè)稅缺乏三方面條件：一是房屋產(chǎn)權(quán)歸屬不能有效確認(rèn),；二是無法確認(rèn)百姓手中到底有幾套房,，因?yàn)橹挥幸惶鬃≌贿m合征收物業(yè)稅,；三是我國缺乏有經(jīng)驗(yàn)的地價(jià)師、評估師,。
難題三
地方政府不熱衷
阻礙物業(yè)稅開征的另一層原因是地方政府不熱衷——地方政府將失去以招拍掛方式得到的巨額土地出讓金,。也就是說，土地出讓金繳納制度是物業(yè)稅征收的一大瓶頸,。
據(jù)報(bào)道,，去年財(cái)政部曾與6個(gè)試點(diǎn)省市商討2007年能否實(shí)轉(zhuǎn)，但無果,。拒絕“實(shí)轉(zhuǎn)”主要是擔(dān)心對吸引外來投資產(chǎn)生巨大沖擊,，同時(shí)影響地方短期財(cái)政收入和GDP的增長。
“對于持幣購房者來說,，物業(yè)稅是好事,；對房地產(chǎn)企業(yè)、投資者甚至地方政府來說,，物業(yè)稅是件頭疼的事,。出臺不出臺，在于各方力量博弈,?！毙烀蟹Q。
D
【展望】
或許最快明年
變“實(shí)轉(zhuǎn)”
“受不了了,！頻繁加息,、提高首付不算，河南又開始試點(diǎn)物業(yè)稅,，聽說不久就要動真格的,，得趕緊把手里的房子處理掉?！痹?1世紀(jì)不動產(chǎn)鄭州市航海路一加盟店,，正在登記出售房屋的李先生“看空”樓市。
而一些打算買房的市民也在猶豫,，是現(xiàn)在買房還是物業(yè)稅出臺后買房,？那時(shí)的房價(jià)應(yīng)該比現(xiàn)在便宜。
不管買房者還是賣房者,，都比較關(guān)心物業(yè)稅動真格征收的具體時(shí)間。這個(gè)問題,，參與模擬工作的劉彥斌稱“很敏感”,，無法預(yù)言。
“國家正在收集第二批試點(diǎn)省市數(shù)據(jù),，也許不等數(shù)據(jù)收集完畢就正式征收,，也許在第二批省市試點(diǎn)一段時(shí)間后,，感覺時(shí)機(jī)還不成熟，暫時(shí)不再出臺,?！眲┍笳f。
對于物業(yè)稅模擬中規(guī)定從第幾套住房開始征收,、免稅標(biāo)準(zhǔn)是什么,、稅率分別是多少等市民最關(guān)心的問題，劉彥斌說這些暫時(shí)都不能透露,。
徐茂中認(rèn)為,，物業(yè)稅開征必須建立在完備的房屋產(chǎn)權(quán)信息體系以及合理的起征點(diǎn)、稅率設(shè)置,、區(qū)別政策和調(diào)整機(jī)制上,，“在國家把數(shù)據(jù)收集起來研究后，物業(yè)稅才可能正式制定實(shí)施,?！?/P>
他預(yù)測，兩三年內(nèi),，物業(yè)稅將正式開征,。到時(shí)候，炒房的風(fēng)險(xiǎn)會加大,。
不過已有更緊迫的聲音傳出,。12月25日，國家稅務(wù)總局局長肖捷在全國稅務(wù)工作會議上表示,，明年將研究推進(jìn)以房地產(chǎn)稅制（物業(yè)稅的核心）為重點(diǎn)的財(cái)產(chǎn)稅改革,。
劉桓據(jù)此分析，物業(yè)稅最早將于明年下半年正式試點(diǎn)開征,?！皬母鞣N條件來看，試點(diǎn)會從一個(gè)區(qū),、一個(gè)街道小范圍地開展,。”
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