中國(guó)房市偉大博弈開始了 至少消滅1/3房產(chǎn)商
著名策劃家王志綱最近一直在預(yù)警中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。他認(rèn)為房?jī)r(jià)的非理性上漲已經(jīng)導(dǎo)致市場(chǎng)失衡，引發(fā)諸多社會(huì)矛盾,。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,，就是要維持正常的平衡與和諧，使房地產(chǎn)能健康地,、可持續(xù)地發(fā)展,。本報(bào)對(duì)其觀點(diǎn)并不完全認(rèn)同,，我們認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展是有相當(dāng)強(qiáng)勁的基本面支撐的。但是,，這么快,、這么久的單邊上揚(yáng),，其潛伏的問題也是不能回避的,。美國(guó)從2001到2006年,，全國(guó)房?jī)r(jià)的平均漲幅為80%，現(xiàn)在已經(jīng)在下降和調(diào)整,。如果不未雨綢繆，自我審視,，中國(guó)房地產(chǎn)同樣有摔跤的可能,。本報(bào)發(fā)表王志綱的這篇長(zhǎng)文,，不是要給市場(chǎng)走勢(shì)下結(jié)論，而是為了引起多元開放的討論,。
1994年,，我離開新華社記者崗位下海。14年來,，房地產(chǎn)始終是我高度關(guān)注的領(lǐng)域,，也是我所在的王志綱工作室所服務(wù)的一個(gè)重要行業(yè)。如何判斷中國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì),？如何看待房地產(chǎn)調(diào)控,？如何看待房地產(chǎn)商？如何看待溫總理今年在政府工作報(bào)告中指出的“房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格上漲過快”的現(xiàn)象,？我一直在思考這些問題,，并愿意借《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》這一園地，坦率直言,，與大家討論,。
今天，如何看待中國(guó)的房地產(chǎn)呢,？年初我套用一本財(cái)經(jīng)著作的名字,，提出了一個(gè)說法，就是——偉大的博弈開始了,！
市場(chǎng)是買賣雙方力量的博弈
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),，說一千道一萬，實(shí)際上是一種買賣雙方力量的博弈,。主動(dòng)權(quán)掌握在哪一方,，哪一方就有話語權(quán)、話事權(quán),，就會(huì)在市場(chǎng)上說了算,。這些年，中國(guó)許多城市,、特別是大中城市的房地產(chǎn)一直處于賣方市場(chǎng),，造成房?jī)r(jià)飛漲；而到去年下半年,，由于宏觀調(diào)控力度加大,，房?jī)r(jià)開始企穩(wěn)并出現(xiàn)下降趨勢(shì)。一夜間,，買方由“被動(dòng)挨宰”,，開始有了討價(jià)還價(jià)的主動(dòng)權(quán)。市場(chǎng)的這種僵持和逆轉(zhuǎn)的局面,，是房地產(chǎn)各種相關(guān)力量博弈的結(jié)果,，通過博弈尋找新的市場(chǎng)平衡,。我的預(yù)測(cè)是，房?jī)r(jià)還要降,，并可能至少“消滅”三分之一的房地產(chǎn)老板,。
從價(jià)值規(guī)律的角度講，應(yīng)該是價(jià)值決定價(jià)格,，但實(shí)際上,，當(dāng)供需差距過大時(shí)，會(huì)出現(xiàn)價(jià)格與價(jià)值的偏離,，導(dǎo)致市場(chǎng)失衡,，從而引發(fā)諸多社會(huì)矛盾。所謂房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,，就是要控制這種偏離不要過大,，維持正常的平衡與和諧，使房地產(chǎn)能健康地,、可持續(xù)地發(fā)展,。具體來說，調(diào)控就是要調(diào)整賣方市場(chǎng)和買方市場(chǎng)的關(guān)系,。中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格近兩年的瘋狂上漲,，顯然是由于賣方掌握了主動(dòng)，而造成這種情況又是因?yàn)橛形灏迅优駸鹪斐傻摹?BR> 現(xiàn)在大家都喊房地產(chǎn)過熱,，但為什么調(diào)不下去,？因?yàn)槭潜囆剑驗(yàn)橛形灏迅优駸?，促成了高房?jī)r(jià),。哪五把斧子？一是正常需求,，然后是正常需求之外的投機(jī)性購(gòu)買,、投資性購(gòu)買、超前消費(fèi)以及恐慌性購(gòu)買,。
第一把斧子——正常消費(fèi)
從1998年起,，在廣東，以及很多地方,，住房幾乎一夜之間就商品化了,。人們結(jié)婚生子需要買房，而更多的是先富裕起來的人們?cè)诮?jīng)濟(jì)收入增加之后,，可以用多余的錢改善居住條件,。廣東的商品房市場(chǎng)最先發(fā)展起來，成為競(jìng)爭(zhēng)最充分,、最成熟的市場(chǎng),。很長(zhǎng)一段時(shí)間都是買方市場(chǎng)，人們可以挑挑揀揀,，貨比三家,。這也鍛煉了廣東的開發(fā)商，不僅遍請(qǐng)國(guó)內(nèi)外一流的設(shè)計(jì)師,，還要精心打造環(huán)境,，嚴(yán)格控制成本，不斷給樓盤添湯加料,。當(dāng)廣東的發(fā)展商們競(jìng)爭(zhēng)白熱化,，為兩三千元一平方米的房子花大工夫的時(shí)候，不少北京的地產(chǎn)商們?nèi)钥砂沧谵k公室里,，輕而易舉地將整棟還在圖紙上的大樓賣給機(jī)關(guān)部委,。
在各城市從福利分房向商品房過渡的這兩年，人們買房大多是為了自住,，屬于正常消費(fèi),。隨著福利分房終止，人們靠單位分房的觀念逐漸轉(zhuǎn)變,，更多人把消費(fèi)轉(zhuǎn)向商品房,，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始升溫。
1994年,，我離開新華社記者崗位下海。14年來,，房地產(chǎn)始終是我高度關(guān)注的領(lǐng)域,，也是我所在的王志綱工作室所服務(wù)的一個(gè)重要行業(yè)。如何判斷中國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì),？如何看待房地產(chǎn)調(diào)控,？如何看待房地產(chǎn)商？如何看待溫總理今年在政府工作報(bào)告中指出的“房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格上漲過快”的現(xiàn)象,？我一直在思考這些問題,，并愿意借《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》這一園地，坦率直言,，與大家討論,。
今天，如何看待中國(guó)的房地產(chǎn)呢,？年初我套用一本財(cái)經(jīng)著作的名字,，提出了一個(gè)說法，就是——偉大的博弈開始了,！
市場(chǎng)是買賣雙方力量的博弈
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),，說一千道一萬，實(shí)際上是一種買賣雙方力量的博弈,。主動(dòng)權(quán)掌握在哪一方,，哪一方就有話語權(quán)、話事權(quán),，就會(huì)在市場(chǎng)上說了算,。這些年，中國(guó)許多城市,、特別是大中城市的房地產(chǎn)一直處于賣方市場(chǎng),，造成房?jī)r(jià)飛漲；而到去年下半年,，由于宏觀調(diào)控力度加大,，房?jī)r(jià)開始企穩(wěn)并出現(xiàn)下降趨勢(shì)。一夜間,，買方由“被動(dòng)挨宰”,，開始有了討價(jià)還價(jià)的主動(dòng)權(quán)。市場(chǎng)的這種僵持和逆轉(zhuǎn)的局面,，是房地產(chǎn)各種相關(guān)力量博弈的結(jié)果,，通過博弈尋找新的市場(chǎng)平衡,。我的預(yù)測(cè)是，房?jī)r(jià)還要降,，并可能至少“消滅”三分之一的房地產(chǎn)老板,。
從價(jià)值規(guī)律的角度講，應(yīng)該是價(jià)值決定價(jià)格,，但實(shí)際上,，當(dāng)供需差距過大時(shí)，會(huì)出現(xiàn)價(jià)格與價(jià)值的偏離,，導(dǎo)致市場(chǎng)失衡,，從而引發(fā)諸多社會(huì)矛盾。所謂房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,，就是要控制這種偏離不要過大,，維持正常的平衡與和諧，使房地產(chǎn)能健康地,、可持續(xù)地發(fā)展,。具體來說，調(diào)控就是要調(diào)整賣方市場(chǎng)和買方市場(chǎng)的關(guān)系,。中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格近兩年的瘋狂上漲,，顯然是由于賣方掌握了主動(dòng)，而造成這種情況又是因?yàn)橛形灏迅优駸鹪斐傻摹?BR> 現(xiàn)在大家都喊房地產(chǎn)過熱,，但為什么調(diào)不下去,？因?yàn)槭潜囆剑驗(yàn)橛形灏迅优駸?，促成了高房?jī)r(jià),。哪五把斧子？一是正常需求,，然后是正常需求之外的投機(jī)性購(gòu)買,、投資性購(gòu)買、超前消費(fèi)以及恐慌性購(gòu)買,。
第一把斧子——正常消費(fèi)
從1998年起,，在廣東，以及很多地方,，住房幾乎一夜之間就商品化了,。人們結(jié)婚生子需要買房，而更多的是先富裕起來的人們?cè)诮?jīng)濟(jì)收入增加之后,，可以用多余的錢改善居住條件,。廣東的商品房市場(chǎng)最先發(fā)展起來，成為競(jìng)爭(zhēng)最充分,、最成熟的市場(chǎng),。很長(zhǎng)一段時(shí)間都是買方市場(chǎng)，人們可以挑挑揀揀,，貨比三家,。這也鍛煉了廣東的開發(fā)商，不僅遍請(qǐng)國(guó)內(nèi)外一流的設(shè)計(jì)師,，還要精心打造環(huán)境,，嚴(yán)格控制成本，不斷給樓盤添湯加料,。當(dāng)廣東的發(fā)展商們競(jìng)爭(zhēng)白熱化,，為兩三千元一平方米的房子花大工夫的時(shí)候，不少北京的地產(chǎn)商們?nèi)钥砂沧谵k公室里,，輕而易舉地將整棟還在圖紙上的大樓賣給機(jī)關(guān)部委,。
在各城市從福利分房向商品房過渡的這兩年，人們買房大多是為了自住,，屬于正常消費(fèi),。隨著福利分房終止，人們靠單位分房的觀念逐漸轉(zhuǎn)變,，更多人把消費(fèi)轉(zhuǎn)向商品房,，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始升溫。
