全國主要城市土地成交面積繼續(xù)萎縮(圖)
南京土地拍賣會(huì) CFP圖片
“熊市拿地”或進(jìn)一步分化開發(fā)商
盡管近期北京,、上海、深圳等城市商品房成交量顯著回暖,，但似乎并沒有帶動(dòng)土地市場價(jià)量產(chǎn)生同步反應(yīng)。
中國證券報(bào)記者獲得的數(shù)據(jù)顯示,，截至3月18日,，在地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測的12個(gè)具代表性的城市中，土地整體成交面積共有460.55公頃,，其中,，居住用地成交面積僅為43.7公頃。在居住用地成交量尚未走出下滑通道的同時(shí),，3月成交價(jià)格也延續(xù)繼續(xù)下滑態(tài)勢,。
分析人士對此指出，在“面粉貴過面包”之時(shí),，地價(jià)下滑必將影響開發(fā)商對房價(jià)的定價(jià)能力,，盡管房市交易量有所上升，但仍難言整體回暖,。而值得注意的是,，不少大型開發(fā)商此時(shí)正逢低逆市拿地；從長期來看,，開發(fā)商或顯進(jìn)一步分化,。
土地市場低迷仍將持續(xù)
從中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)來看，今年1月份，12個(gè)監(jiān)測城市土地供求雙雙下滑,，土地低價(jià)成交率達(dá)90%,，整體成交價(jià)格較去年平均水平下降12%。2月,，雖然土地整體成交量有所回升,，但也主要是工業(yè)用地增長較快，居住用地仍呈下降態(tài)勢,。整體成交價(jià)格較前12月均值下降31%,，土地流標(biāo)率為17%，而到今年3月18日,，廣州,、成都甚至出現(xiàn)了2009年以來持續(xù)的市場凍結(jié)、供求為零的局面,。
中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理宋麗分析指出,，從2月份數(shù)據(jù)來看，各城市土地供應(yīng)面積較2008年12個(gè)月均值出現(xiàn)明顯下滑,，居住用地更加嚴(yán)重,。這主要是受土地、住宅市場低迷的影響,，各地政府放緩?fù)频厮俣?，?jǐn)慎以防出現(xiàn)大量的流標(biāo)現(xiàn)象。3月份居住用地成交面積繼續(xù)下跌,，政府在推地方面仍然會(huì)比較謹(jǐn)慎,。為防止推出的地塊大量流標(biāo)，政府可能會(huì)找一些意向單位,；但整體來看,，土地市場進(jìn)入傳統(tǒng)的淡季。
她還認(rèn)為,，未來土地成交是否回暖還要看企業(yè)的預(yù)期和資金情況,，預(yù)計(jì)5月份之前，土地市場的低迷可能會(huì)延續(xù),。
對此,，社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞也表示，目前希望市場恢復(fù)到2007年的水平是不可能的,。2009年上半年,，土地交易市場仍將以低迷為主。
地價(jià)影響地產(chǎn)商定價(jià)能力
進(jìn)入2月份,，北京,、上海,、深圳商品房成交量和價(jià)格表現(xiàn)出止跌反彈跡象。但分析人士認(rèn)為,，雖然市場有回暖情況,，但由于地價(jià)這些影響房屋剛性成本因素在下降，房價(jià)下行壓力依然存在,。
前幾年,，地價(jià)高漲，不少早期囤地的開發(fā)商可坐享地價(jià)上漲帶來的巨額收益,。但一些在去年高價(jià)拿地的開發(fā)商,，早已感受到地價(jià)下跌帶來的陣陣寒意，而一些在低價(jià)拿地后已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)銷售的項(xiàng)目,，則更會(huì)影響到其他開發(fā)商的房價(jià)定價(jià)能力,。
“庫存給開發(fā)商帶來的資金壓力很大，市場短期回暖但并不意味形勢根本好轉(zhuǎn),，拿地是一個(gè)長期的決策過程,，目前地產(chǎn)商的首要任務(wù)是消化庫存、回籠資金,?！惫獯笞C券趙強(qiáng)分析認(rèn)為。
中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所所長鄒曉云認(rèn)為,，土地成交價(jià)格的下降會(huì)對房價(jià)產(chǎn)生一定的影響,。從近期來看，土地成交價(jià)下降的影響體現(xiàn)在購房者信心的變化,，購房者可能會(huì)預(yù)期未來成本的下降而延緩購房時(shí)間。從長期來看,，開發(fā)商不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的下跌,，會(huì)綜合影響房開發(fā)商的開發(fā)成本。另有分析指出,，開發(fā)商與其“捂盤”,，不如想辦法盡快回籠資金，購買低價(jià)土地,。
開發(fā)商或進(jìn)一步分化
鄒曉云認(rèn)為,，房價(jià)、地價(jià)應(yīng)該是聯(lián)動(dòng)反應(yīng),，即房價(jià)漲地價(jià)也漲,。熊市拿地會(huì)對開發(fā)商未來的發(fā)展帶來一定的影響，可能會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商進(jìn)一步分化,。
今年2月,，部分資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)國有企業(yè)已在土地市場公開拿地,。綠地集團(tuán)繼2009年初獲取上海百萬平方米項(xiàng)目之后，再次大手筆擴(kuò)充土地儲備,，斥資近3億元購入薊縣1013畝土地,，規(guī)劃建筑面積近100萬平方米。杭州雖然成交依然低迷,，但2月杭州新天地再度出手,，摘得“下城區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)區(qū)”三宗商業(yè)用地。自去年12月9日以來,，新天地分五次拿下下城區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)去八宗土地,，總面積達(dá)18.75萬平方米，總價(jià)23.86億元,，綜合樓面地價(jià)3220元/平方米,。
此外，2008年底至今,，保利,、萬科、招商,、復(fù)地,、金地、富力等多家開發(fā)商在艱難消化存貨的同時(shí),，謹(jǐn)慎的在土地市場低價(jià)拿地,、項(xiàng)目收購等方式增加土地儲備，悄然進(jìn)行著新市場環(huán)境下的項(xiàng)目部署,。從近3個(gè)月的成交情況來看,，開發(fā)商拿地或購買的項(xiàng)目均已進(jìn)入城市，降低前期市場研究及后期市場拓展的成本,；同時(shí),，所購?fù)恋爻杀揪^低，給項(xiàng)目開售后預(yù)留較大的利潤空間,。
當(dāng)然,，很多出手土地市場的開發(fā)商融資渠道較廣。萬科公司總裁郁亮此前表示,，公司2009年將進(jìn)一步拓展融資渠道,，在條件許可的情況下考慮進(jìn)行一次股權(quán)融資。保利地產(chǎn)公布2009年融資方案,，擬向包括大股東在內(nèi)的十家機(jī)構(gòu)進(jìn)行定向增發(fā),，融資總額約4.9億股。因此,，部分資金渠道來源單一的開發(fā)商或項(xiàng)目公司,，則在這一輪拿地征途中,，可能再次輸在起跑線上。
