土地出讓金重分方案初定 遏制地方政府賣地沖動
大半年來被國土資源部視為頭等大事之一的土地出讓金重分方案,，終于進入最后沖刺階段。
據(jù)國土資源部人士透露,，一份名為《土地出讓金收支管理辦法》(以下簡稱《辦法》)的文件,，已基本修訂完成，待國務院審批后,，未來幾個月內可正式下發(fā),。
規(guī)范地方政府對土地出讓金的使用，是該《辦法》的重點,，而與建設用地有關的稅費征收標準調整,，因跟敏感的地價隱性成本掛鉤，尤為被開發(fā)商所關注,。
核心內容
記者了解到,，該《辦法》要求，建設用地出讓涉及的“兩稅一費”——城鎮(zhèn)土地使用稅,、新增建設用地有償使用費和耕地占用稅的征收標準將進行調整,。初步規(guī)定是城鎮(zhèn)土地使用稅提高兩倍，新增建設用地有償使用費和耕地占用稅各提高一倍,。
至于地方政府對土地出讓金的收支,，將采取在財政部系統(tǒng)(即國庫)中設立“國有土地有償使用專賬”的方式，按照國有土地出讓金收入的一定比例,，建立“國有土地收益基金”,，并規(guī)定地方政府不得作為當期收入安排使用。
在這個過程中,，土地出讓金將全額納入地方財政預算,，實行“收支兩條線”，并接受地方人大的監(jiān)督,。
《辦法》草案中還提出,，土地出讓金總額的15%必須用于農地復墾和土地整理開發(fā),。此前的做法，是要求土地出讓金增值部分的15%作此用途,。
那位國土資源部人士告訴記者,，剛剛完成的《辦法》草案中，涉及到地方政府土地出讓金收支規(guī)范那部分,，可能還需要進一步完善,，但“兩稅一費”征收的新標準不存在太大變動空間。
成型前后
今年兩會期間,，國務院總理溫家寶明確提出,，應對現(xiàn)行土地出讓金分配體制進行改革，要求向失地農民傾斜,。隨后,，財政部和國土資源部分別向國務院上報了各自的方案，并由分管該項工作的國務院副總理曾培炎親自審批,。
不過,，當時這兩個主管部門的方案在“重新分配”的方式上存在根本沖突。國土部認為,，地方政府的土地出讓金須向中央集中,，并在中央財政設立“地方土地收益基金”，自上而下進行管理,。而財政部則希望納入地方財政預算進行管理,，其理由是1994年中央地方財政體制改革時，已明確土地出讓金屬地方財政收入,，中央政府再行收回缺乏合法性,。雙方一度爭持不下。
這場爭論持續(xù)近3個月,，直至9月份全國國土工作“昆明會議”召開之前,，曾培炎代表國務院最終拍板認可了財政部的方案。此前,，爭論雙方只是在“土地出讓金的3%用于廉租房建設”等相對次要的問題上取得妥協(xié),。
“昆明會議”結束后,，按國務院要求,，在國土資源部配合下，財政部綜合司主導起草該《辦法》,。
遏制賣地
據(jù)悉,，自今年年初以來，控制新增城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模,，是國務院每月召開的常務辦公會的主要議題之一,。有國土資源部官員認為,，中央調整土地出讓金分配制度的本意，是控制各地建設用地增長過快的勢頭,，迫使地方政府盤活存量土地,。這也是“兩稅一費”上調的緣由。國務院政策研究室一位專家向記者印證了決策層這一思路,。
中國城市經(jīng)濟學會副會長,、土地專家劉維新告訴記者，目前我國“兩費一稅”的征收標準,，還是上世紀90年代初制定的,，不同城市的不同地塊，“兩稅”每平方米分別只有0.5～10元和1~10元,，建設用地使用成本明顯偏低,。
在方案醞釀過程中，曾有專家向國務院提出,，如上調“兩稅一費”可能造成地價進一步上漲,，建設用地增量若受到限制，土地市場供需關系也會失衡,，同樣將拉高地價,。
對此，國務院研究后的結論是,，“兩稅一費”發(fā)生在土地交易之后,，而不是交易環(huán)節(jié)，不會直接造成地價上漲,。至于供需關系,，通過清理盤活城鎮(zhèn)存量建設用地，完全可以平衡,。
隱性成本
以去年8月華潤置地出資超過25億元拿下的北京地王清河地塊(現(xiàn)已開發(fā)橡樹灣項目)為例：這塊總面積達35萬平方米的開發(fā)用地,，當時按每平方米9元的標準繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，總額在315萬元左右,，城鎮(zhèn)新增建設用地使用費金額與此大致相當,，兩者總計700萬元上下。若執(zhí)行《辦法》中的新標準,，開發(fā)商要交的稅費將翻番,，即超過1500萬元。
“與數(shù)十億元的地價相比,，一兩千萬元看起來不算什么,，但這并不意味著拿地的企業(yè)會無動于衷。”融科智地副總裁鄭志剛表示,。他指出,，具有一定規(guī)模的企業(yè),，都同時運作多個新項目，不斷拿地累加起來的隱性成本,，往往相當可觀,。
幾乎可以肯定，這些隱性成本最終將分攤到房價中去,，由購房者“買單”,。據(jù)說國土資源部等已注意到這一問題，正計劃逐步清理,、合并房地產稅種,，以便“兩稅一費”執(zhí)行新標準后，有關企業(yè)的稅負水平維持在合理范圍內,。
企業(yè)買地的隱性成本增加的同時,，地方政府賣地的隱性成本其實也在增加。
北京市土地學會一位專家為記者算了一筆賬：北京每年土地出讓金總額大概在120億元左右,，刨去土地整理費用及收購成本后,，純收益約為50億元，按原有規(guī)定“土地出讓金增值部分的15%用于耕地復墾和土地整理”,，此項支出應為7.5億元,，而新規(guī)定要求支出出讓金全額的15%，則高達18億元!
不知這么一來,，地方政府長期高漲的賣地沖動,，會不會有所消退?(中國經(jīng)濟網(wǎng)/中國經(jīng)營報 李樂)
