專家稱房?jī)r(jià)回調(diào)空間還很大 房地產(chǎn)泡沫在消除嗎
在過(guò)去的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi),，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)單邊上揚(yáng)、“狂飆突進(jìn)”,、無(wú)量空漲的歷程,。萬(wàn)科降價(jià)帶來(lái)的鯰魚(yú)效應(yīng)似乎有可能意味著一個(gè)轉(zhuǎn)折的開(kāi)始。在這個(gè)轉(zhuǎn)折開(kāi)始之際,，回過(guò)頭看中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),，是什么造就了中國(guó)房地產(chǎn)“牛市”呢？毫無(wú)疑問(wèn),，高速推進(jìn)的城市化運(yùn)動(dòng)是一個(gè)重要原因,，但除此之外，一些“遺留問(wèn)題”似乎也應(yīng)該成為不可忽視的因素,。
對(duì)這個(gè)問(wèn)題的反思應(yīng)該成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如何對(duì)抗,、消除“泡沫”的重大參考。一些專家認(rèn)為,，20年來(lái),，雖然我國(guó)居民的居住環(huán)境普遍得到了改善，也拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì),，但是因?yàn)檎卟煌晟频仍?，也造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂。<!--[4,175,19] published at 2008-09-10 08:45:18 from #10 by 194-->
政策規(guī)范逐步完善
“中國(guó)的房地產(chǎn)政策,，是先放開(kāi)再規(guī)范,，相關(guān)稅收等配套措施沒(méi)有及時(shí)跟進(jìn),，讓炒家獲利豐厚?！鳖櫤２ㄕf(shuō),。
1998年，國(guó)務(wù)院宣布停止住房實(shí)物分配的決定,。這一年,，中國(guó)人民銀行出臺(tái)《個(gè)人住房貸款管理辦法》，并特意安排1000億元的貸款指導(dǎo)性計(jì)劃,，倡導(dǎo)貸款買(mǎi)房,。
1999年，中央政府開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)停止福利分房制度,，推行住房分配貨幣化制度,。至此，住房被真正全面推向市場(chǎng),。2002年2月，住房實(shí)物分配在全國(guó)停止,。各地紛紛出臺(tái)鼓勵(lì)購(gòu)房政策,。上海一度出臺(tái)購(gòu)房者可獲得上海藍(lán)印戶口的政策，這一政策直到2002年春天才取消,。
嗅覺(jué)敏銳的民間資本開(kāi)始行動(dòng),，2001年媒體上首次出現(xiàn)了溫州炒房團(tuán)的身影。28名房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商登上2001年福布斯中國(guó)富豪榜,。今日的眾多富豪正是在這一階段收獲頗豐,。
進(jìn)入2002年，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范政策才開(kāi)始出臺(tái),，其中土地出讓制度,，以及限外令。
2002年7月1日,，國(guó)土資源部制定的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》開(kāi)始施行,。此前的土地出讓制度成為孳生腐敗的溫床，上海房地產(chǎn)局主管土地出讓10年的副局長(zhǎng)殷國(guó)元于2006年在退休后“出事”,。
外資開(kāi)始在各地掃樓,，上海盛捷公寓2006年2月以1億美元價(jià)格被收購(gòu)，經(jīng)過(guò)改造于一年后出售,，外商獲得的毛利率高達(dá)297%,。
2007年12月1日，《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》正式實(shí)施,，明確規(guī)定限制外商進(jìn)入房地產(chǎn)的多個(gè)領(lǐng)域,，包括：土地連片開(kāi)發(fā),，高檔物業(yè)如別墅、酒店,、高爾夫等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)中介,、經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域。
基本住房保障有待完善
“由于沒(méi)有建立起真正的基本住房保障制度,，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房難以滿足中低收入人群的需求,，因此所有人都只能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)?！鳖櫤２ㄕf(shuō),。
他表示，根據(jù)其他國(guó)家經(jīng)驗(yàn),，高收入人群的住房需求主要由市場(chǎng)機(jī)制來(lái)調(diào)節(jié),，而中低收入人群卻無(wú)法完全通過(guò)市場(chǎng)來(lái)滿足基本居住權(quán)。因此,，從保障中低收入人群基本居住權(quán)的角度出發(fā),，世界各國(guó)政府主要通過(guò)干預(yù)住房市場(chǎng)和建立住房保障制度予以滿足。
事實(shí)上,，1998年出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化住房制度的決定》(即23號(hào)文)明確規(guī)定：在我國(guó)推行住房分類供應(yīng)制度,，即對(duì)高收入者供應(yīng)商品房，對(duì)中低收入者供應(yīng)含有一定住房社會(huì)保障的經(jīng)濟(jì)適用住房,，對(duì)最低收入者供應(yīng)含有較多住房社會(huì)保障的廉租屋,。
2004年發(fā)布的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》規(guī)定，廉租住房的保障方式突出以發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼為主,、實(shí)物配租和租金核減為輔,；享受廉租住房的家庭人均住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)，原則上不超過(guò)當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的60%,。
2007年8月7日,，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(24號(hào)文)，該文件被各方人士認(rèn)為是對(duì)“房改”的總結(jié),，是住房新模式的轉(zhuǎn)折點(diǎn),。
但是，經(jīng)濟(jì)適用房所占的比重曾一度越來(lái)越小,。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示,，2004年經(jīng)濟(jì)適用房投資占房地產(chǎn)投資的比例只有4.5%。2005年5月之后,，進(jìn)一步減少到只有3%,。結(jié)構(gòu)性矛盾一直存在，一邊是大量的住房銷售不出去,，一邊是老百姓買(mǎi)不起房子,，中低收入老百姓買(mǎi)房難的問(wèn)題尚未得到根本解決,。
與泡沫作斗爭(zhēng)
上世紀(jì)90年代，在海南爆發(fā)了第一輪房地產(chǎn)泡沫,。
1992年,，房地產(chǎn)業(yè)在有利的政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境下得到了迅速的發(fā)展,，在全國(guó)范圍內(nèi)形成了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展期,。
很快，房地產(chǎn)在深圳,、海南,、北海等地掀起了第一撥熱潮。以海南最為典型,，短短三年時(shí)間,，竟然出現(xiàn)了兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)超過(guò)4倍,。
1993年6月23日,，國(guó)務(wù)院宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),，次日國(guó)務(wù)院《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控的意見(jiàn)》發(fā)布,。
這一招可謂釜底抽薪。1995-1996年間,，在海南留下了600多棟爛尾樓,、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金,，僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元,。直到2006年，海南還未完全走出陰影,。
另一個(gè)大漲行情從2001年左右開(kāi)始,。2003年，房地產(chǎn)被定位成支柱產(chǎn)業(yè),。地方政府經(jīng)營(yíng)城市的理念在快速?gòu)?fù)制,，一些制造類企業(yè)開(kāi)始大規(guī)模進(jìn)軍房地產(chǎn)，各地“地王”紛紛登場(chǎng),。到了2005年,，全國(guó)房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)。有關(guān)部門(mén)開(kāi)始統(tǒng)一步伐打出“組合拳”,，實(shí)施調(diào)控,。
2005年3月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》,；4月,，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》,；5月，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》,。
2005年春夏之交,，以上海為首的房?jī)r(jià)開(kāi)始回落，不少購(gòu)房者感到自己被曬在高位,，“房奴”成為當(dāng)年的流行語(yǔ),。但是進(jìn)入2006年，沉寂僅一年的北京,、深圳房?jī)r(jià)率先悄然上漲,，2007年春夏之交上海房?jī)r(jià)再次發(fā)力。
2007年,，國(guó)家再次打出了組合拳,，稅收和信貸等政策進(jìn)一步緊縮。2007年9月,，央行,、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布第359號(hào)文，要求提高第二套房首付比例,；10月,，國(guó)土資源部發(fā)布第39號(hào)令，規(guī)定對(duì)未繳清全部土地出讓價(jià)款的,，不得分割發(fā)放土地證,。
進(jìn)入2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛漸濃,，成交量低迷,。(記者 吳芳蘭)
