北京樓盤(pán)再現(xiàn)捂盤(pán)待漲跡象 開(kāi)發(fā)商曝內(nèi)幕(圖)
6月15日本報(bào)報(bào)道一拆遷事件,，引起拆遷標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)論,。
6月17日本市出臺(tái)政策,，拆遷一律按市價(jià)補(bǔ)償,，引發(fā)房?jī)r(jià)上漲擔(dān)憂,。
從6月15日起,，北京市在拆遷過(guò)程中將參照同地段的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償,。北京市房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)高千里表示,，按照新辦法補(bǔ)償后，北京地區(qū)土地價(jià)格將提高10%，一些熱點(diǎn)地區(qū)地價(jià)甚至?xí)岣?0%,。拿地價(jià)格提高后,，開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)把提高的成本用房?jī)r(jià)來(lái)消化。業(yè)內(nèi)人士表示,，開(kāi)發(fā)商們很有可能停止銷(xiāo)售現(xiàn)有的房源,，等待房市上揚(yáng)后多賺利潤(rùn)。這樣就會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商集體捂盤(pán)不售的現(xiàn)象,。
對(duì)此,，北京市住建委市場(chǎng)部相關(guān)負(fù)責(zé)人昨天表示，根據(jù)他們的跟蹤和監(jiān)測(cè),，北京一些樓盤(pán)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)捂盤(pán)跡象,。
開(kāi)發(fā)商曝捂盤(pán)內(nèi)幕
“很多開(kāi)發(fā)商都曾通過(guò)捂盤(pán)嘗到過(guò)甜頭”，一位曾在某國(guó)企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擔(dān)任銷(xiāo)售經(jīng)理和項(xiàng)目經(jīng)理的業(yè)內(nèi)人士向記者透露,，2003年8月31日以前,，開(kāi)發(fā)商獲得土地的方式都是通過(guò)協(xié)議拿地，土地入市不經(jīng)過(guò)招,、拍,、掛，因此土地成本往往都很低,，所以那時(shí)的房?jī)r(jià)難見(jiàn)過(guò)萬(wàn)的樓盤(pán),。
2000年，他曾作為項(xiàng)目經(jīng)理,，全程參與了上地地區(qū)的一處樓盤(pán)開(kāi)發(fā),。當(dāng)時(shí)他們?cè)谶@塊土地上開(kāi)發(fā)了兩棟樓盤(pán)，建成后加上地價(jià)在內(nèi)的綜合成本為4300元/平方米,，而最后的出售價(jià)格為5500元/平方米,。但是由于辦理手續(xù)出現(xiàn)了一些問(wèn)題，導(dǎo)致其中一個(gè)樓盤(pán)被拖到2007年才開(kāi)始出售,，但就是這一個(gè)意外,，讓他們趕上了北京房?jī)r(jià)最高的一個(gè)時(shí)期，他們的樓盤(pán)“不得不”賣(mài)到9800元/平方米,，每平方米他們賺取的利潤(rùn)為5500元,，比成本價(jià)翻了一番還多。
“這其中的利潤(rùn)可想而知,?！边@位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，2003年8月31日后,，北京土地出售開(kāi)始實(shí)行招,、拍、掛政策，而當(dāng)時(shí)房市開(kāi)始出現(xiàn)火爆景象,，增加了開(kāi)發(fā)商拿地的沖動(dòng),，使得土地市場(chǎng)曾一度出現(xiàn)一地難求的局面，這導(dǎo)致土地價(jià)格開(kāi)始一路飛漲,。此時(shí),，一些通過(guò)協(xié)議拿地開(kāi)發(fā)的商品房，開(kāi)始減少銷(xiāo)售,，甚至捂盤(pán)停止銷(xiāo)售,。“一兩年后,，原本每平方米6000元的房子,，就能賣(mài)到每平方米8000元—9000元,，甚至上萬(wàn)元,。”他說(shuō),，在這樣的巨大利潤(rùn)驅(qū)使下,，開(kāi)發(fā)商怎么會(huì)不捂盤(pán)待漲呢？
這位業(yè)內(nèi)人士說(shuō),，開(kāi)發(fā)商們最喜歡聽(tīng)到的就是土地價(jià)格上漲,，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這是“最拿得出手”的漲價(jià)理由。在今年前五個(gè)月的樓市震蕩上揚(yáng)后,，很多開(kāi)發(fā)商目前解決了資金鏈問(wèn)題,，這給捂盤(pán)惜售奠定了基礎(chǔ)，
“接下來(lái)開(kāi)發(fā)商們很可能在拆遷按照市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償?shù)谋尘跋?，制造房?jī)r(jià)的大幅上漲,。”
地價(jià)將普漲10%
對(duì)于這位業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)心,，北京市房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)高千里認(rèn)為,，通過(guò)新的拆遷補(bǔ)償辦法，北京的土地價(jià)格肯定會(huì)普漲10%,，有些熱點(diǎn)區(qū)域的地價(jià)甚至?xí)q20%,。但是，高千里認(rèn)為,，地價(jià)上漲的最主要因素還是北京的市政設(shè)施越來(lái)越好,。他說(shuō)，原來(lái)較遠(yuǎn)的地區(qū),，可能即將通地鐵,，這塊土地的價(jià)值就自然上升，在拆遷補(bǔ)償時(shí)，地價(jià)就肯定比原來(lái)高,。
高千里說(shuō),，北京地價(jià)的上漲與推出拆遷補(bǔ)償按市場(chǎng)價(jià)格的辦法并沒(méi)有直接關(guān)系。甚至這個(gè)辦法在推出時(shí)間上有些遲緩,，原因是原來(lái)實(shí)行的拆遷補(bǔ)償辦法,，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離實(shí)際，不僅不能滿足拆遷戶的基本需要,，更容易造成拆遷市場(chǎng)的混亂,。
據(jù)高千里介紹，此前北京按照區(qū)位的不同,，將全市劃分為10個(gè)范圍,，在同一個(gè)范圍內(nèi)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格相同。而這個(gè)價(jià)格則是根據(jù)2002年北京土地基準(zhǔn)價(jià)確定的,。所以,，在今天看來(lái)，不僅補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格脫離現(xiàn)實(shí),，區(qū)位的劃分也越來(lái)越不合理,。他舉例說(shuō)，去年舉辦奧運(yùn)會(huì)的奧運(yùn)村地區(qū),，位于北五環(huán)附近,，此前被劃分在五類地區(qū)，補(bǔ)償價(jià)格與一,、二類地區(qū)相差上千元,，但奧運(yùn)會(huì)過(guò)后，這里已經(jīng)成為炙手可熱的地區(qū),，如果依然被視為五類區(qū)域就非常不合理,。因此，按照被拆遷地區(qū)周邊商品房?jī)r(jià)格確定補(bǔ)償?shù)幕鶞?zhǔn)價(jià)格就非?？茖W(xué),，體現(xiàn)了拆一房還一房的原則。
“我認(rèn)為這次地價(jià)的微動(dòng)不會(huì)給房市帶來(lái)根本性上揚(yáng),?！备咔Ю镎f(shuō)，地價(jià)和房?jī)r(jià)確實(shí)存在連帶關(guān)系,，但是土地的升值取決于區(qū)域的品質(zhì),，而絕非拆遷單方面的影響。他表示相信,，隨著地鐵,、公路的建設(shè)以及公交,、學(xué)校、醫(yī)院的配套完善,，北京的地價(jià)還存在上漲的空間,。但他認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商以此次新的拆遷政策為借口通過(guò)各種手段推高房?jī)r(jià)的做法并不智慧,，因?yàn)槟壳氨本┓渴袆倓倧?008年的低迷中走出來(lái),，這時(shí)候捂盤(pán)不售錯(cuò)過(guò)時(shí)機(jī)，今后即便地價(jià)上漲,，房市卻再現(xiàn)低迷,，他們的房子恐怕就更難出手了。
北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理王新光基本表達(dá)了同樣的觀點(diǎn),，他說(shuō),，此前拆遷雖然沒(méi)有按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償，但很多時(shí)候,，拆遷補(bǔ)償并不比現(xiàn)在低,，甚至有些地區(qū)的拆遷補(bǔ)償還要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)。按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償拆遷戶后,，土地成本的變化不會(huì)太大,，房?jī)r(jià)怎么會(huì)激烈上揚(yáng)呢,？他說(shuō),，房?jī)r(jià)的上漲主要還是受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，以及購(gòu)房人的預(yù)期,。所以,，他們不會(huì)捂盤(pán)不售的。
市場(chǎng)再現(xiàn)捂盤(pán)跡象
“現(xiàn)在可售房源已經(jīng)沒(méi)有了,，三期房源開(kāi)盤(pán)時(shí)間和價(jià)格都沒(méi)有確定,。”昨天,，位于廣渠路36號(hào)的一處樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員頗為流利地告訴記者,，他們的房子非常搶手，如果想要的話,，需要現(xiàn)場(chǎng)登記,，他們會(huì)根據(jù)登記的先后順序在以后進(jìn)行電話通知。
據(jù)記者了解,，由于該處房源臨近地鐵10號(hào)線,，將來(lái)還有地鐵7號(hào)線通過(guò)，所以從一開(kāi)始銷(xiāo)售就采取了按登記先后順序買(mǎi)房的辦法,?！拔覐?月份就咨詢這里的房子,，但到現(xiàn)在都一直說(shuō)沒(méi)確定出售時(shí)間?！笔忻窭钆空f(shuō),，這里二期的房?jī)r(jià)為每平方米14500元，而現(xiàn)在網(wǎng)上公布的價(jià)格達(dá)到了每平方米16000元,，開(kāi)盤(pán)時(shí)間定在本月底或下月初,。但面對(duì)網(wǎng)上公布的價(jià)格和開(kāi)盤(pán)時(shí)間，售樓小姐堅(jiān)決否定,，她說(shuō)“一切都還未確定,。”
與該地區(qū)新房預(yù)期撲朔迷離相反的是,，在廣渠路10號(hào)地以10.22億高價(jià)出售后,，富力城二手房掛牌價(jià)猛增至每平方米25000元-26000元。與今年1月最低成交價(jià)每平方米16000元相比,，每平方米上漲了近1萬(wàn)元,。對(duì)此，中原房地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰曾表示,，廣渠路10號(hào)地的樓面價(jià)格就達(dá)到了每平方米15000元,，所以將來(lái)的房?jī)r(jià)最低也得到每平方米25000元，這塊地的成交提升了整個(gè)廣渠板塊的價(jià)值,。
我愛(ài)我家相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示,，進(jìn)入四五月份，開(kāi)發(fā)商紛紛大幅度提價(jià)的現(xiàn)實(shí)支持了二手房業(yè)主們的漲價(jià)心理,，再加上最近廣渠門(mén)“地王”的出現(xiàn),，業(yè)主們更是有了漲價(jià)的信心和理由，導(dǎo)致目前部分區(qū)域的部分樓盤(pán)開(kāi)始出現(xiàn)超出2008年最高價(jià)的報(bào)價(jià),。
目前,，廣渠路15號(hào)地正在網(wǎng)上競(jìng)拍，那么與之緊鄰的廣渠路36號(hào)地三期項(xiàng)目遲遲不開(kāi)盤(pán),，是否是在等待15號(hào)地的一個(gè)高價(jià)出讓的結(jié)果呢,？市民李女士對(duì)此充滿疑惑。
在上周一本市公布拆遷按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償辦法后,，記者走訪了多處售樓點(diǎn),，許多售樓處的工作人員都表示，他們手里的房子都不多了,。北京房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一個(gè)短暫的跳水之后,，紅盤(pán)的跡象逐漸顯露，但房子究竟是賣(mài)出去了還是有人在重新進(jìn)行捂盤(pán)惜售,？“北京確實(shí)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)的苗頭,?！北本┦凶〗ㄎ袌?chǎng)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)他們的跟蹤和監(jiān)測(cè),，北京有些樓盤(pán)確實(shí)出現(xiàn)了捂盤(pán)的跡象,。
捂盤(pán)將受聯(lián)動(dòng)處罰
這位負(fù)責(zé)人表示，如果市民發(fā)現(xiàn)捂盤(pán)現(xiàn)象,，可以向北京市住建委進(jìn)行舉報(bào),，捂盤(pán)現(xiàn)象一經(jīng)查實(shí)，違規(guī)開(kāi)發(fā)企業(yè)將被網(wǎng)上公示,，情節(jié)嚴(yán)重的,，其資質(zhì)評(píng)定和升級(jí)以及市場(chǎng)準(zhǔn)入資格將受到聯(lián)動(dòng)處罰。這位負(fù)責(zé)人說(shuō),，今年5月,，市住建委和區(qū)縣相關(guān)部門(mén)，開(kāi)始展開(kāi)對(duì)本市房企的全面檢查,。截至目前,，已經(jīng)查處和曝光了24家有違規(guī)行為的開(kāi)發(fā)商，其中就包括不公示樓棟擬售價(jià)格及開(kāi)盤(pán)時(shí)間的行為,。
她還特別強(qiáng)調(diào)說(shuō),，市民一旦發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商有違規(guī)行為，可通過(guò)網(wǎng)絡(luò),、電話,、信訪三種渠道進(jìn)行投訴。他們會(huì)與被投訴企業(yè)進(jìn)行聯(lián)系,，被投訴相關(guān)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須在接到通知之日起3個(gè)工作日內(nèi)予以回復(fù),。
針對(duì)市民舉報(bào)的問(wèn)題，記者在一些售樓處走訪有買(mǎi)房意愿的市民時(shí)發(fā)現(xiàn),，靠買(mǎi)房者舉報(bào)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，存在許多現(xiàn)實(shí)困難,，一些買(mǎi)房者反映,，他們根本無(wú)條件查實(shí)開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)有多少是真正成交、有多少是在捂而不售,。
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哄抬房?jī)r(jià)可被逐出市場(chǎng)
開(kāi)發(fā)企業(yè)未按時(shí)開(kāi)盤(pán),，無(wú)理拒絕消費(fèi)者的購(gòu)房要求；無(wú)證認(rèn)購(gòu),；不進(jìn)行網(wǎng)上認(rèn)購(gòu),、虛報(bào)銷(xiāo)售進(jìn)度，向消費(fèi)者公布與交易網(wǎng)公示樓盤(pán)狀態(tài)不符的銷(xiāo)售情況,；進(jìn)行虛假宣傳,、哄抬房?jī)r(jià),；采取連續(xù)訂立撤銷(xiāo)認(rèn)購(gòu)書(shū)或簽訂虛假合同等擾亂商品房交易秩序、違反交易管理規(guī)定的,，一經(jīng)查實(shí),，將采取以下措施：
1.開(kāi)發(fā)企業(yè)、銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的違規(guī)行為即時(shí)在交易網(wǎng)“項(xiàng)目違規(guī)信息”中進(jìn)行網(wǎng)上公示,。
2.情節(jié)嚴(yán)重的將開(kāi)發(fā)企業(yè)所售項(xiàng)目樓盤(pán)的所有未售房屋按每套房屋公布簽約價(jià)格,、簽約條款，在交易網(wǎng)和有關(guān)媒體上公示,，進(jìn)行公開(kāi)銷(xiāo)售,。
3.按規(guī)定對(duì)違法行為進(jìn)行行政處罰，該企業(yè)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的違法違規(guī)行為記入企業(yè)信用檔案,，在我市主流媒體進(jìn)行公開(kāi)曝光,。
4.開(kāi)發(fā)企業(yè)違反上述規(guī)定不按期整改或?qū)掖芜`規(guī)，造成對(duì)購(gòu)房者危害的,，將對(duì)該企業(yè)辦理施工許可,、預(yù)售許可、抵押登記和竣工備案等手續(xù),、企業(yè)資質(zhì)評(píng)定和升級(jí),、經(jīng)營(yíng)管理者新的市場(chǎng)準(zhǔn)入資格加以限制或禁止。
5.對(duì)參與違規(guī)的銷(xiāo)售機(jī)構(gòu),，不予辦理新項(xiàng)目的注冊(cè)備案手續(xù),；情節(jié)嚴(yán)重的，停止辦理注冊(cè)備案手續(xù)兩年,。銷(xiāo)售人員違規(guī)行為嚴(yán)重的,，將取消其從業(yè)資格，不得參加商品房銷(xiāo)售員考試或不予注冊(cè)備案,。銷(xiāo)售人員的所在機(jī)構(gòu)附有連帶責(zé)任的對(duì)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)一并進(jìn)行查處,。
6.企業(yè)違規(guī)情況同時(shí)通報(bào)市發(fā)改委、國(guó)土,、規(guī)劃,、工商、銀行等部門(mén),，加強(qiáng)對(duì)該企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng),、參與招拍掛、項(xiàng)目規(guī)劃審批,、廣告發(fā)布及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款等進(jìn)行嚴(yán)格審查,，依法聯(lián)動(dòng)處罰。
摘自《關(guān)于加強(qiáng)北京市商品房交易市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管的通知》 本報(bào)記者翟烜
