三中全會凸顯市場作用 房地產(chǎn)五大熱點引關注
日前,，十八屆三中全會已落下帷幕,，《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》(下稱《決定》)發(fā)布，引發(fā)了媒體,、專家"解讀熱",。雖然《決定》對公眾關注的房地產(chǎn)話題表述十分有限，只有"加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革",，沒有"房地產(chǎn)調(diào)控"的字眼,。但分析人士認為，配合土地改革,、財稅體制改革等舉措,，房地產(chǎn)市場走向?qū)⑸钍苡绊憽?/p>
業(yè)界普遍認為，三中全會給房地產(chǎn)行業(yè)吹響積極的號聲,。
熱點一：弱化政府調(diào)控 凸顯市場作用
知名地產(chǎn)商人,、萬達集團董事長王健林接受媒體專訪時表示，《決定》沒有再提"地產(chǎn)調(diào)控"是進步,，說明未來會加強市場的決定性作用,，弱化調(diào)控，政府抓保障,，市場做商品房,。
中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認為，"習李房地產(chǎn)新政"日漸清晰,，調(diào)控的手段,、方法、立足點,、途徑都在發(fā)生變化,。與過去的調(diào)控思路有所不同,，首先是調(diào)控手段的變化。過去,，政府有形的手干預太多,，而未來無形之手將起更大的作用。其次是方法的變化,，過去以"限"為主,，以堵為主，現(xiàn)在強調(diào)千方百計地增加供應,。再次,，調(diào)控的立足點也在發(fā)生變化。過去的調(diào)控,，是就房價而言的調(diào)控,，房價被視為政治問題，調(diào)控始終在短期的房價漲跌方面做文章,，現(xiàn)在更加注重長效制度的建立,。最后是途徑的變化，過去常常是一刀切?，F(xiàn)在,，隨著房地產(chǎn)市場的分化，各地區(qū)表現(xiàn)不同,，調(diào)控給了地方更大的自主權,。
中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強則表示，盡管《決定》全文沒有提到房地產(chǎn)調(diào)控,，但從內(nèi)容對市場化的多次強調(diào),，也能看出中央對房地產(chǎn)調(diào)控的市場化思路。在未來樓市調(diào)控長效機制建立方面,，逐步淡化行政手段,，回歸市場化是大方向。
在中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一看來,，如果三中全會的精神能夠得到全面貫徹,，那么房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展將是必然。與以往"圍繞房價調(diào)房價"的調(diào)控不同,，改革聚焦在更深層次的問題之上,，雖然沒有直接談及房價的漲落，但高房價的問題勢必隨著市場化改革的逐漸推進而得到有效的解決,。同時朱中一也指出,，在一線城市房價上漲過快的背景下，短期內(nèi)脫離有效的行政調(diào)控,，市場必然存在失控的危險,。如何將既有的政策與未來的改革有效銜接,，維護市場的穩(wěn)定，將是很重要的問題,。
熱點二：農(nóng)地流轉不局限于農(nóng)村 城市房價或受沖擊,？
國家開發(fā)銀行研究院副院長、中國社科院金融所金融市場室主任曹紅輝此前指出,，三中全會"建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場"提法值得注意,。曹紅輝認為，這個提法表明農(nóng)村土地流轉將不再局限于農(nóng)村,，而是跟城市市場并軌，單獨提出"建設用地",，接下來更多農(nóng)村土地將進入供應,，意味著城市房地產(chǎn)價格將受到?jīng)_擊。
但《中國證券報》昨日發(fā)表文章稱,，宅基地暫時難入市,，城市房價不會受沖擊。按十八屆三中全會的精神,，宅基地暫時不會實現(xiàn)與國有土地同等入市,、同權同價。未來五年,，集體經(jīng)營性建設用地即便實現(xiàn)入市,，也不會大規(guī)模增加全國的商品住宅，更談不上沖擊現(xiàn)有的房價體系,。
中國社會科學院研究員曹建海對媒體表示,，給予農(nóng)民更多產(chǎn)權，是化解中國土地財政的重要舉措,。一方面,，這將會減少地方政府對農(nóng)村土地的征用，農(nóng)民土地或不再辦理征地手續(xù),，由農(nóng)民直接開發(fā),；另一方面，農(nóng)民的土地使用權或可以轉讓,，土地產(chǎn)權多元化,，將使得土地市場更加豐富，不再局限于地方政府征地,。曹建海認為,，這一政策是對地方政府土地財政的沉重打擊，地方政府饑餓營銷下的土地供應短缺問題將得到解決,，由此造成的房價高漲問題也將因此減弱,。
熱點三：房地產(chǎn)泡沫不會馬上破裂 短期內(nèi)房價或上漲
上周,，中金公司首席經(jīng)濟學家彭文生在11月11日發(fā)表的一篇報告中認為，三中全會推出的改革藍圖可能會加速房地產(chǎn)泡沫的破裂,，改革越成功,，房地產(chǎn)泡沫破裂的時間越早。然而,，也有人不同意這個看法,。
王健林認為，中國房地產(chǎn)市場有泡沫,，但還沒到馬上要破裂的程度,；《決定》中以"賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權利"為核心的土地政策，可能會造成土地價格短期內(nèi)較大幅度的上升,。農(nóng)民收入的增加,，加上賣地少了，進入市場的土地的減少,，地價會傳導到房價,，短期內(nèi)帶動房價的上漲。在他看來,，關鍵要看政府的保障房怎么安排,，如果保障房也少，可能導致房價更快速的上漲,。
亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認為,，國家實施多年的樓市調(diào)控一直沒有采取增供應平抑房價，而是限購令等行政手段,，這是因為"限購令"不僅不會影響土地財政收入,，也沒有影響到經(jīng)濟發(fā)展。由于市場供不應求局面未有任何改變,，一旦取消"限購令",，房價繼續(xù)大踏步上漲難以避免。再考慮到房產(chǎn)稅等長效機制的建立尚需全國住房信息聯(lián)網(wǎng)等條件的完善,，且效果如何尚待觀察,。因而，未來一段時間內(nèi),，樓市"限購令"或?qū)⒀永m(xù),。
熱點四：房地產(chǎn)稅立法勢在必行 短期內(nèi)難開征
《決定》中提出"加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革"。據(jù)此,，財政部財政科學研究所所長賈康對媒體表示,，房地產(chǎn)稅立法非常必要。據(jù)了解,，今年年初起,，已經(jīng)有部分城市陸續(xù)上報房產(chǎn)稅試點方案,；此前國務院發(fā)展研究中心發(fā)布的"383"改革方案中也提到要擴大房產(chǎn)稅試點范圍。賈康認為,，房地產(chǎn)稅先行先試也十分必要,，在肯定上海、重慶試點的前提下,，可繼續(xù)擴大房產(chǎn)稅試點范圍和力度,。未來有條件時，制定相關法律,。
國務院參事,、中央財經(jīng)大學稅務學院副院長劉桓指出，中國房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走到了一個十字路口,，作為調(diào)控的一個重要手段,，房產(chǎn)稅有利于改變?nèi)藗儗τ诜康禺a(chǎn)發(fā)展的預期、改變房地產(chǎn)脫離其本來屬性,，變?yōu)橥顿Y品的趨勢。他預計,，房產(chǎn)稅的推進在最近一兩年"會有大的動作",。
不過，中央財經(jīng)大學房地產(chǎn)金融與投資教授喬志敏表示,，就目前的表述來看,，房產(chǎn)稅很難全面開征，相關的產(chǎn)權關系還沒有理清,，在之后修訂的土地管理法中,，可能會給農(nóng)民高出現(xiàn)在很多的土地補償。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟在接受媒體采訪時表示,，房產(chǎn)稅征收的難點是涉及面太廣,，征稅要考慮到保護絕大多數(shù)低收入人群，包括剛需人群置業(yè)減免的考量,。這就涉及稅基,，包括征稅對象。這就需要一些信息手段來完善房產(chǎn)稅征收的界定和減免的范圍,。由于住房信息系統(tǒng)還不配套,，業(yè)內(nèi)人士認為，短期內(nèi)房產(chǎn)稅可能還主要針對增量住房,。加之立法先行,，房產(chǎn)稅改革總體將呈現(xiàn)分區(qū)域、差別化征收的漸進路徑,。
熱點五：小產(chǎn)權房投資有風險 轉正應是持久戰(zhàn)
據(jù)媒體報道,，小產(chǎn)權房長期以來處境尷尬,，十八屆三中全會的召開，使其再次進入公眾視野,。目前小產(chǎn)權房轉正賭局中,，大部分受訪者均表示購房是出于投資的心態(tài)。
對于試圖從小產(chǎn)權房轉正變革中投資獲利的這種心態(tài),，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示風險太大,，并不看好。同時,，胡景暉認為,，一旦小產(chǎn)權房轉正，農(nóng)村土地可以入市,，再加上房產(chǎn)稅等種種政策出來,，房價未來下跌的可能性就很難說了
中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞認為，轉正如果使得小產(chǎn)權房的建設者,、出售者,、購買者受益，就不可能抑制下一輪大規(guī)模的小產(chǎn)權房建設,。
財經(jīng)專欄作家禪宗七祖也持相似意見,，一旦開啟小產(chǎn)權房合法化的道路，雖然會給城鄉(xiāng)結合地帶的農(nóng)民帶來一筆財富,，卻也可能加劇這些地方的違建,。
專攻房地產(chǎn)領域的北京中銀律師事務所律師王國章認為，十八屆三中全會后,，小產(chǎn)權房完全轉正是不可能的,，因為這既無法律基礎，也無政策支持,，更與我國的土地制度相違背,。
經(jīng)濟學者馬光遠指出，小產(chǎn)權房"轉正"難度非常大,，因為涉及土地的問題,、城鄉(xiāng)二元的問題、農(nóng)民土地的收益問題,，包括地方政府對于土地與市場的壟斷問題等,，矛盾非常大，問題非常多,。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為,，宅基地不屬于經(jīng)營性建設用地，未來幾年內(nèi)不可能實現(xiàn)與國有土地同等入市，主要與宅基地相關的小產(chǎn)權房,，暫時也看不到轉正的希望,。中國經(jīng)濟網(wǎng)北京11月19日訊(記者李方 劉蕓曼)
